【园区PLUS】中电光谷黄立平：找到园区之路

经济观察报记者田国宝6月的武汉【hàn】已经格外闷热，光谷【gǔ】大道和新玉【yù】路【lù】交汇处西南是国际企业【yè】中心，这个2000年【nián】竣工的园区，是黄立平担任东【dōng】湖高新（600133.SH）董【dǒng】事长【zhǎng】时操盘的第一个【gè】产业园项【xiàng】目，也【yě】是武汉真【zhēn】正意义上的【de】第一【yī】个【gè】产业园区。

目前黄立平担任中电光谷（00798.HK）总裁，管理园【yuán】区88个。谈起【qǐ】他做【zuò】的第【dì】一个园区，黄立平【píng】仍感慨万千，那【nà】时都是【shì】摸索【suǒ】着干【gàn】，甚【shèn】至连国际【jì】企业中心的用地【dì】性质也是他【tā】临时【shí】想的。

黄立平正好【hǎo】赶上了武汉“光谷【gǔ】”起【qǐ】步【bù】阶段，上世纪80年代末，武汉开始筹【chóu】办“东湖技术密集经济小区”；2001年，东【dōng】湖高新区【qū】获【huò】批“国家【jiā】光电子信息【xī】产业基地”，“光谷”这一名【míng】称正【zhèng】式【shì】启用。

(资料图片仅供参考)

如【rú】今【jīn】，光谷已经成为武汉的一张名片，作为光谷【gǔ】的重要参与者和【hé】建【jiàn】设者【zhě】，9-21，黄立平向【xiàng】经济观察报【bào】讲诉了光谷创立【lì】初期诸多不为人【rén】知的【de】故事。

他说，产业园区已经是推【tuī】动城市经济发展和产业转【zhuǎn】型升级的【de】重要平台，如今看来，一切似乎【hū】水到渠成，但在【zài】当时，无论是产业园区这【zhè】一业【yè】务的存续，还【hái】是发展【zhǎn】方向和模式【shì】，都【dōu】经【jīng】历了【le】不同程【chéng】度的【de】争议。

雏形

1984年【nián】，武汉召【zhào】开“新技术革命武汉对策【cè】讨论会”，形成《关于在【zài】武汉建立【lì】激光工业、光纤通信、生【shēng】物工程三个基【jī】地和信【xìn】息中心的建【jiàn】议》，并被列入全国13个试【shì】办新兴技术新兴【xìng】产业密集的【de】小经【jīng】济区城市名【míng】单。

当时，武汉主【zhǔ】要建设光导纤维通信技术开发【fā】中心，为此【cǐ】，武汉成立东湖技术密集【jí】经济区，这是武汉光谷【gǔ】的前身。1987年，武汉东湖创业【yè】者【zhě】中心【xīn】正【zhèng】式【shì】成立，吸纳6家创业公司进入【rù】；1988年，东湖新【xīn】技术开发区挂【guà】牌【pái】成立【lì】。

1991年【nián】，东湖新【xīn】技术开发区获批国【guó】家级新技术开【kāi】发区，成为继【jì】中关村之后，全国第二【èr】个【gè】国家级高新区。在新技术【shù】浪潮影响下【xià】，高校云集【jí】的武汉掀【xiān】起了创业高【gāo】潮，并逐步形成了今天的武【wǔ】汉创业【yè】大街。

1994年，华中师范【fàn】大学教【jiāo】授谢圣明牵头，联合8名高【gāo】校教授共【gòng】同【tóng】创办【bàn】红桃开集团，1984年-1986年期间【jiān】，黄【huáng】立平曾在【zài】华【huá】中师范学习【xí】，33岁的黄立平由此搭上这趟顺风车，成为红桃【táo】开的联合创始人。

1998年，红桃开【kāi】集【jí】团股份有限公司、武汉东湖新技术开发区发【fā】展总公司【sī】、武汉城市综【zōng】合开发集团有限【xiàn】公司、武汉庙【miào】山实业发展总公司、武汉【hàn】建银房地产【chǎn】开发公司共同组建【jiàn】东【dōng】湖高新，并在【zài】A股上【shàng】市，由此，黄立平【píng】成为东【dōng】湖高新董事长。

黄立平介绍【shào】，当时东湖高【gāo】新【xīn】一项重要业务【wù】就是代政府履行【háng】职【zhí】责，将土地出让给创业【yè】公【gōng】司兴建办公楼【lóu】和厂房，“那时还【hái】没有产【chǎn】业园区的概【gài】念，谁有建办【bàn】公楼、建厂【chǎng】房的需要【yào】，我们就给地，20亩、30亩土地很容易拿到”。

在东【dōng】湖高新期间，黄立平看【kàn】到了一个商机【jī】，一【yī】些中小企【qǐ】业虽然有办公楼和【hé】厂房需求，但没有【yǒu】实力和【hé】能力兴建，“东湖高新就是土【tǔ】地出让方【fāng】，我【wǒ】们可以建好提供给企业使用【yòng】”。

在这一思路下，2000年，东湖高【gāo】新开【kāi】发建设了【le】第一个产业园【yuán】区——国【guó】际【jì】企业中心，这也【yě】是武汉真正【zhèng】意义上【shàng】的第一个产业园区。

国【guó】际企业中心建设时【shí】，在【zài】主管【guǎn】部门申办土【tǔ】地规划文件时【shí】，工作【zuò】人【rén】员不知道土地性质如何定义，黄【huáng】立平临时【shí】想了一个【gè】“研发办公”的名称，他没【méi】想到【dào】，这一名称后来延伸【shēn】成【chéng】一项专门的【de】土地使用权——科研用地。

黄【huáng】立平说，给园区起名字时，为了吸【xī】引客【kè】户，想了各【gè】种办法。当【dāng】时黄立平创办的一家农药公司和【hé】一家【jiā】日本企业有业【yè】务往来，“觉【jiào】得【dé】国际企业这个名称【chēng】很【hěn】好，所【suǒ】以就把园区叫成国际企业中心”。

国际【jì】企业中心建成【chéng】后【hòu】，有一年，黄立平到【dào】北京出差，在亦庄看到一个名为【wéi】“国际企业大道”的【de】写字楼【lóu】，“我就会心一笑，心想他们【men】可能也是【shì】出于同【tóng】样目的起【qǐ】了这个名字【zì】”。

虽然黄立平至今认为国际企业中心存【cún】在诸多不足，但【dàn】当时满足了中【zhōng】小企【qǐ】业的需求，很快【kuài】就销售一空，在【zài】后【hòu】来【lái】的日子里，国际【jì】企【qǐ】业中心陆【lù】续【xù】开发建设了二【èr】期和三期项目，形【xíng】成了一个中【zhōng】小企业聚集地。

国际企业【yè】中心竣工【gōng】的【de】第二年，武汉东湖新【xīn】技术开发区获【huò】批“国【guó】家光电子信息【xī】产业【yè】基地”，武汉光谷一词正【zhèng】式启动。但在当【dāng】时，光谷远没有如今这么知名，“当时北京中关村叫了硅谷，所以我们就【jiù】叫了光【guāng】谷”，东【dōng】湖高新【xīn】区一位【wèi】人士告诉【sù】经济【jì】观察报。

探索

东湖高新集团【tuán】成立后，通过出让土地给企业，逐步形成关东、关南【nán】两个工业园【yuán】。但【dàn】2004年，所有建设用地必【bì】须履行招拍挂程序【xù】，东湖高新【xīn】失【shī】去了土地出让资格【gé】，也让东湖【hú】高【gāo】新【xīn】的【de】业务面临大考。

黄【huáng】立【lì】平说【shuō】，失去了土地出让资格，想要【yào】发展产业园这一业务，就【jiù】只能【néng】和其【qí】他企业【yè】一样，从政府拿【ná】地建设，再【zài】出售给企业。

黄立平【píng】称，当时产【chǎn】业园办公楼市场还【hái】没【méi】有价【jià】格机制，无【wú】法锁定利润，部分股东方担【dān】心赔钱不愿【yuàn】意【yì】冒险，“我看好【hǎo】这个【gè】领域，虽【suī】然当时还不知【zhī】道会向哪个方向【xiàng】发展，但主观判断是有前景的”。

股东对未来业务发【fā】展出现分【fèn】歧，结果就是东湖高新重组，黄立【lì】平拿到了正在【zài】建设【shè】的光谷软件园项【xiàng】目【mù】开发【fā】建设【shè】权【quán】及【jí】两【liǎng】家生物医【yī】药公司。东湖高新后来虽【suī】然又涉足【zú】产业园区开发建设，并将这一业务保留至今，但【dàn】当时彻底剥离了【le】这一业务。

黄【huáng】立平在东湖高新做软件【jiàn】园的时候，正值武汉市传统产业【yè】走【zǒu】向信息化时代。武【wǔ】汉是中国重【chóng】要【yào】的【de】制【zhì】造业【yè】基地【dì】，早在【zài】清末民初时，就已经【jīng】是全国继【jì】上海之后第【dì】二【èr】大工业城市。新中国成立后，更是聚集了武钢、东【dōng】风汽车等一大【dà】批传统制造业。

在新技术浪潮下，传统制造业也【yě】开始陆续信息化，“很多企业都成立【lì】了信息【xī】化部门【mén】，慢慢的【de】，随【suí】着人员越来【lái】越多，需【xū】要【yào】寻找独立的【de】办公地”，黄【huáng】立平说【shuō】，当时武汉之所以做【zuò】软件园，正是因着【zhe】这一【yī】趋势。

软件【jiàn】园的第一个【gè】客【kè】户颇有戏【xì】剧性【xìng】，黄【huáng】立平【píng】介【jiè】绍，当时华中科技大【dà】学校办企业天喻信息在华中【zhōng】科技园兴建了办【bàn】公楼，主体建好了【le】，装修了一【yī】半，由于【yú】资金缺乏停下了，“当【dāng】时【shí】周济市长找到【dào】我，让找5000平方米的场地，一定安置好天喻信息”。

最后双方达成协议，天喻信【xìn】息【xī】用没有建好的办公【gōng】楼与软件园一比一置【zhì】换。“当时【shí】天【tiān】喻办公楼造【zào】价是2600元/平【píng】方米，软件园是【shì】2000元【yuán】/平方米，”黄立平【píng】说，虽然【rán】有差价，但【dàn】对【duì】方喜欢上软件园的办公楼，“对方【fāng】没【méi】花钱，我们也没补钱，就置换【huàn】了”。

这件事【shì】让【ràng】黄【huáng】立平进【jìn】行【háng】了深刻思考，企业是政府【fǔ】招【zhāo】商引资过来的【de】，政府肯定会帮助企业压低成本，这【zhè】就意【yì】味着园区【qū】利【lì】润被压缩；但只要软件园的产【chǎn】品符合客户需求，客户也愿意接【jiē】受差价【jià】，“那我就有利润【rùn】空间了”。

通过引入天喻【yù】信息这一【yī】事【shì】件，黄立平意识到【dào】产业园【yuán】区【qū】的市场空间。黄【huáng】立平【píng】说，虽然当时【shí】还不清【qīng】楚软件园未【wèi】来【lái】会朝哪个方向走，但通过专业化开【kāi】发建设，打造出符合客户需求的产品，产业【yè】园区的【de】商业【yè】逻辑就是成立【lì】的。

专业化

2005年，出走【zǒu】东湖高【gāo】新后，黄立平创【chuàng】办了光【guāng】谷联合，主【zhǔ】要业务就是继续开发建【jiàn】设曙光软件园，也就是【shì】后来的光谷软件园【yuán】。为了集中精力搞好产业园区【qū】，他【tā】陆续出售了两家生物制药公【gōng】司【sī】的股【gǔ】权。

东湖高新放弃了产【chǎn】业园区开发建设业务【wù】后，方兴未艾的光谷软件园【yuán】面临着流产的风险【xiǎn】，对产业【yè】园区【qū】已经有【yǒu】深入思考的【de】黄【huáng】立平在东湖高新重组【zǔ】后【hòu】拿到了产业【yè】园区业务，这【zhè】一举动【dòng】保住了软件园【yuán】，也【yě】客观上成就了【le】黄立平。

一位产业园区【qū】人士告诉经济观察【chá】报，虽然当【dāng】时【shí】东湖高新将产业园【yuán】区业务【wù】作为负担剥离了，但【dàn】从【cóng】后【hòu】来的发展看，黄立平相当于捡【jiǎn】到一块肥【féi】肉，伴随【suí】着武汉光谷的兴【xìng】起，黄立平的光【guāng】谷软件园也逐【zhú】步【bù】进入【rù】高光时刻。

黄立平说，最【zuì】高峰的【de】时候，武【wǔ】汉市【shì】60%的软件企业【yè】都集中在光谷软件园【yuán】，软件园也【yě】成【chéng】为武汉光谷最先打造的一张王牌。目前光【guāng】谷软件园【yuán】仍聚集了包括【kuò】美国EDS、微【wēi】软【ruǎn】、海康【kāng】威视、视睿【ruì】科技、法【fǎ】国电【diàn】信、爱立信、华为【wéi】、软通动力等一大批龙【lóng】头企业。

从做光【guāng】谷软【ruǎn】件园开始，黄立平逐步将产业【yè】园区发【fā】展转向专【zhuān】业化道路。黄立平【píng】解释，当时【shí】的专业化实际上就是房地产化【huà】，“现在来看，用房地【dì】产做【zuò】产【chǎn】业园存【cún】在很多【duō】问题【tí】，但在兴起阶段是必经之路【lù】”。

当时，万科【kē】也提出向丰田学【xué】习，开【kāi】始走【zǒu】房地产专业化道路，包括前【qián】期【qī】咨询【xún】、开发、设计、施工、运营等房地产各【gè】环节的专业化。

另【lìng】一个让黄立平深刻思考的是【shì】交通银行【háng】电话服务中心落【luò】地。2008年【nián】，如【rú】全【quán】国大多【duō】数银行【háng】一【yī】样，交通【tōng】银行计划将前【qián】后台分离，找【zhǎo】一【yī】个1万平方米场【chǎng】地作为后台呼叫中心，当时备选城市【shì】还有合肥和南昌。

合肥给出的【de】条件是提供一栋国有办公楼，免费使用十年；南昌【chāng】给出的条件【jiàn】是，随【suí】便挑【tiāo】地，看【kàn】上【shàng】哪块给【gěi】哪块；黄立平则和设计师连续几个昼【zhòu】夜【yè】做好【hǎo】设计方案，将方【fāng】案带去上海。

最终，武【wǔ】汉光谷软【ruǎn】件园的海派建筑方【fāng】案打动了交【jiāo】通【tōng】银行。黄立平【píng】回忆，虽然【rán】理论上免【miǎn】费的办公楼和随便挑选【xuǎn】的土地更吸引人，“但【dàn】都忽视了【le】客【kè】户真正要【yào】什么【me】，这也让【ràng】我们认识到了【le】解客户需求的重要性【xìng】”。

交通银【yín】行后台落户带给光【guāng】谷软【ruǎn】件园的不【bú】仅仅是“比客户更了解客户【hù】需【xū】求”，还让园【yuán】区以后的【de】定价【jià】有【yǒu】了依据，“当时我们开【kāi】出的价格【gé】是【shì】3700元/平方米，客户没还价，直接就答应了，在上海【hǎi】，他们自己建成本价【jià】都【dōu】要5000元/平【píng】方米”。

这【zhè】一单生意也【yě】让光谷【gǔ】软件园获得了可观的收益，黄立平【píng】说，当时建造成本价是2100元【yuán】/平方米【mǐ】，毛利率高【gāo】达43%，再次【cì】验证了专业化道路【lù】的可【kě】行性。这【zhè】一单生意对【duì】光谷软件园影响极【jí】为深【shēn】远。

此后，黄立平又从交通银行拿到6万平方米的订【dìng】单，通【tōng】过相同的方式将【jiāng】银联、光【guāng】大银行等【děng】金融机构变【biàn】成自己的【de】客户【hù】。金【jīn】融后【hòu】台服务【wù】也成为光【guāng】谷软件【jiàn】园继软件开发及外包服务之外【wài】的第二大产业【yè】。

回归运营

2009年，武【wǔ】汉光谷成为【wéi】继中【zhōng】关村之后，全国第二个国家级自主【zhǔ】创【chuàng】新示【shì】范区，当时【shí】武汉全【quán】市GDP是4560亿【yì】元，而东湖高新区只有187亿元【yuán】，在【zài】武汉【hàn】市各区县中排名第八，一切都【dōu】还刚【gāng】刚起步。

同一年【nián】，光谷软【ruǎn】件园将建好的办公楼【lóu】交【jiāo】付给交通银行【háng】。伴随着新兴产业的快【kuài】速发展，东湖【hú】高新区的GDP一路增长，黄立平的园区生意【yì】也风【fēng】生水起。但随【suí】后的一件事，让黄【huáng】立平【píng】不得【dé】不对光谷【gǔ】软【ruǎn】件园的模【mó】式进行反思。

产业园区【qū】是一【yī】个投资规模大、回报【bào】周期长的生【shēng】意，为了保证【zhèng】企【qǐ】业有充足的【de】现金流，黄立平为光谷联【lián】合设定了【le】严格的自【zì】销比，即自【zì】持10%，销售90%，也导致了【le】光谷联合长期重视销售【shòu】而忽视运营。

2014年，光谷联合【hé】在港【gǎng】交所上【shàng】市，因为【wéi】之前在国【guó】内上市的东湖高新市盈率【lǜ】一直【zhí】保持在【zài】9-21倍左【zuǒ】右，黄立平【píng】认为光谷联合上市至少可以获得20倍【bèi】估值，这还【hái】是一个较为保【bǎo】守【shǒu】的估值。

但现实【shí】狠狠抽了他一【yī】记耳光【guāng】。经【jīng】过一【yī】系列路【lù】演，最终光谷联合【hé】获得的估【gū】值只有6倍【bèi】，同期做“观赏鱼”的【de】海昌上市获【huò】得40倍市盈【yíng】率。而且，光谷【gǔ】联合的股票认【rèn】购情况也不及【jí】预期，这让黄立平很受伤，“东湖高新上【shàng】市时【shí】只有6000万元利【lì】润，光谷联合上市时【shí】利润超过2亿【yì】元”。

由于当时【shí】销售收入【rù】占比超过90%，光【guāng】谷联合【hé】被【bèi】归入房地产类【lèi】企业，“房地产企【qǐ】业估值看的是规【guī】模，销售额起码在200亿-500亿元【yuán】，才能【néng】获得资本市场的【de】认可”。

产业园显然不【bú】同于房【fáng】地产，开发出住宅【zhái】有人买单，但产业园区未【wèi】必有这么大市场规模。痛定思【sī】痛之后，黄立平开【kāi】始调【diào】整光谷联合【hé】的【de】战略，逐步减少【shǎo】销售【shòu】占比，提升运营能【néng】力带来收入占比。

黄立平说，既然决定转型，就需要设【shè】定目标，他【tā】的目标是将开发业务占比下降至【zhì】50%以内。2016年【nián】，光谷【gǔ】联合引【yǐn】入中国电子作为大股东，正式更名【míng】为【wéi】中电【diàn】光谷【gǔ】。光谷【gǔ】联合与中国电子的业【yè】务得到较强的【de】互补。

2015年【nián】，中电【diàn】光谷【gǔ】正【zhèng】式转【zhuǎn】型。当【dāng】年武汉地【dì】区总产值首次突破万亿大关，2022年更是首次【cì】超过杭州，在全【quán】国省会【huì】城市中【zhōng】名列第三，而东湖高新【xīn】区的GDP也达到2246亿元，持续引领武【wǔ】汉。

经过【guò】5年【nián】的调整，2020年，中电光谷的商业运【yùn】营【yíng】服务收入占比首次【cì】超过一半【bàn】，达【dá】到52%，物业开发业务收入占比降至47.6%。这也意味着中电光谷完【wán】成了转型。黄立平说，下【xià】一步中【zhōng】电光谷【gǔ】还将继续提升【shēng】运营【yíng】收入【rù】占比。

在转型过程中，中电【diàn】光谷逐步强化【huà】了咨询、建【jiàn】设【shè】、运营【yíng】等专业能力，并联动起来，先【xiān】以咨询【xún】业务【wù】介入项目，获得能力认可后【hòu】，再介入建设或【huò】运营领域【yù】。同时，逐步降低【dī】自【zì】投项目，提【tí】升轻资【zī】产比例。

截至目前【qián】，中电【diàn】光【guāng】谷旗【qí】下【xià】共【gòng】有【yǒu】88个园区项目，其中重资【zī】产项目在30个左右，其余50多【duō】个【gè】项目均为轻资产项目。2022年营收【shōu】55.28亿【yì】元【yuán】，净利润5.36亿元【yuán】。这【zhè】一收入和净利在房【fáng】地产行业中【zhōng】并不显著，但在园区类企业中已经名列前茅【máo】。

目前，光谷软【ruǎn】件园只是中【zhōng】电光【guāng】谷【gǔ】诸多园区【qū】中的一员，其在武汉除了【le】软件园，还有科技城、金融港、生物城等诸多主题园区。而【ér】武【wǔ】汉【hàn】光谷已经由最初的光电【diàn】信息【xī】园【yuán】区发展成为目【mù】前的八大产【chǎn】业园区。