法拍房和豪宅受热捧 楼市小阳春态势明显

2020年上【shàng】半年，楼市先是受到【dào】疫情冲击而【ér】基本处于停滞状态，但随着疫情好转，堆积的需【xū】求集中释放【fàng】。5月和6月【yuè】房地产市【shì】场快速复苏，小阳春态【tài】势明显【xiǎn】，多个【gè】城市出【chū】现环比【bǐ】同比增长，有的城市甚【shèn】至出现多【duō】个万人【rén】摇号项目。

法拍房和豪宅受热捧

9-21，京东【dōng】法拍页面【miàn】显示，位于北京亦庄的一个【gè】别墅项目评【píng】估价1047.2万元，14位购房者经过【guò】48轮举牌，从733万元的【de】起拍价一路拍到【dào】1100.2万元，较之起拍价【jià】溢价高达【dá】50%。

而在此【cǐ】之前，9-21，位于北京西城区【qū】陶然亭【tíng】的一套办公用房【fáng】从422万元起拍，经【jīng】过217轮竞拍，成交价为【wéi】704万元，比评【píng】估【gū】价【jià】602万元还高【gāo】16.9%。9-21，位于北京顺义区的一套评估价为5365.3万【wàn】元的别墅用房【fáng】，从【cóng】起【qǐ】拍价3756万元拍至6146万元，较之【zhī】起【qǐ】拍价溢价高达63.6%。

对此，一位法拍房行【háng】业的人士表示，自今年【nián】5月以来，随着房地【dì】产市场快速回暖【nuǎn】，法拍【pāi】房也成为众多【duō】购房者的可选【xuǎn】标【biāo】的【de】，拍卖【mài】价格【gé】一路走高【gāo】，近两个月【yuè】最终拍卖价格基【jī】本【běn】与市价持平【píng】或略低于市价，不像前几个【gè】月有【yǒu】较大的价格【gé】优势。“去年底今【jīn】年初，一套位于双井的住宅拍卖，与近【jìn】期【qī】同一小区【qū】住【zhù】宅拍卖，无论是起【qǐ】拍价还是拍得单价都有较【jiào】大幅度的价【jià】差【chà】”。

淘宝【bǎo】和京东拍卖【mài】页详情也显示【shì】，位于同一小区的【de】同层次同户型住宅分别在9-21和9-21拍【pāi】卖【mài】，前者起【qǐ】拍价568.4万【wàn】元、拍出【chū】价616.4万元，后者【zhě】起拍价661.2万元、拍出价869.1万元，价差【chà】明显【xiǎn】。

值得注意的是，市场热度不仅体现【xiàn】在【zài】法拍房难“捡漏”，深圳、上海等核【hé】心【xīn】一【yī】二线城市豪宅【zhái】市场也出【chū】现抢购【gòu】潮【cháo】。

9-21，上海【hǎi】“史上【shàng】最贵豪宅”项目翠湖天【tiān】地五期【qī】开盘销【xiāo】售，单价约16.5万元/平方米【mǐ】，是这轮【lún】调控以来上【shàng】海报【bào】价最【zuì】高【gāo】的楼盘，主力户型均价高达5000万元/套。而在【zài】此之前，三湘印象【xiàng】名邸项【xiàng】目【mù】均价12.18万元/平【píng】方米，认筹率【lǜ】高【gāo】达700%，开盘当日即售【shòu】罄。

深圳【zhèn】方【fāng】面，今【jīn】年前5个月，深业中城、招商【shāng】太【tài】子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金额均达30亿元左【zuǒ】右，金众·麒麟公馆【guǎn】、招商·领玺【xǐ】更【gèng】是接近50亿元。

对此，克而瑞研究中心研究员杨科【kē】伟表示，疫情过后【hòu】，货币政策整体稳健偏积【jī】极，信【xìn】贷【dài】资金整【zhěng】体趋向宽【kuān】松，短期内房【fáng】地产【chǎn】市场【chǎng】热度将惯性【xìng】延续，成交或将持【chí】续处于【yú】高位，房价还有一【yī】定的上涨空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法拍房、豪宅受热【rè】捧的【de】根本原【yuán】因还是整体市【shì】场的回暖。2020年上【shàng】半年，楼市受疫情影【yǐng】响，1至【zhì】2月【yuè】基本【běn】停摆，自3月起楼【lóu】市回【huí】暖加速，走出一波“过山车”行情。

国【guó】家统计局【jú】数【shù】据显示，1至2月【yuè】商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%;销售额【é】8203亿元，下降35.9%。其中，住宅【zhái】销【xiāo】售面积下降39.2%，销售额下【xià】降34.7%。

但疫情【qíng】只是延后了【le】购房【fáng】需求的释放。克而瑞研究【jiū】中心报【bào】告显【xiǎn】示，疫情后核心一【yī】二线城市【shì】房地产市场【chǎng】快速回暖。4月，重点监测一【yī】二线城市成交面【miàn】积【jī】持续上升，环比增幅【fú】高达30%左【zuǒ】右，同比跌幅【fú】皆【jiē】收【shōu】窄【zhǎi】至20%以内。成都、长沙等城市成交面积【jī】基本恢复【fù】到疫【yì】前水平，深圳、杭州、青【qīng】岛等城市【shì】成交【jiāo】面积率先实【shí】现同比增长。

5月【yuè】，克而【ér】瑞监【jiān】测的百城数据显示【shì】，近半数城市商品住宅【zhái】成【chéng】交【jiāo】面积同比环比均增【zēng】长，热点二线城市同比涨幅【fú】已突破20%。上海、杭州、南京、宁【níng】波、温【wēn】州【zhōu】、清远【yuǎn】等城市【shì】5月成交量创下近两年高【gāo】点【diǎn】，其中【zhōng】，上海【hǎi】5月商品住宅成交面积突【tū】破【pò】100万平方米，同比增长54%，环比增长76%。

到了6月，楼市快速回暖态势仍未减弱。克而瑞研究中心最【zuì】新【xīn】报告【gào】显示【shì】，9-21至28日【rì】的一【yī】周，一线城市成交指【zhǐ】数为138.75，环比下【xià】降3.85点【diǎn】;二线城市成交指数为147.61，环比上升【shēng】20.85点;三四线【xiàn】城【chéng】市成交指数【shù】为221.84，环比【bǐ】上升90.18点。

二【èr】手房方面，9-21至21日的一周，一线【xiàn】城市中，北京成交面【miàn】积38.31万平方米，同比增长117%;深圳成【chéng】交面积22.78万平方【fāng】米【mǐ】，同比增【zēng】长69%

中原地产首【shǒu】席分析师【shī】张大伟表【biǎo】示，楼市出现【xiàn】小阳春【chūn】很大程【chéng】度是因为【wéi】一季【jì】度疫【yì】情压抑的市【shì】场需求叠加降息降准【zhǔn】带来的政策宽松。6月市场继续【xù】维持5月的升温态【tài】势，大部分城市成交量已经【jīng】超过去年同【tóng】期。

土地市场方面，中原地产研究中心【xīn】数据显示【shì】，截至9-21，今年以来全【quán】国土地市场持续升【shēng】温，杭州【zhōu】、深圳、广州、北【běi】京等城市高价地持【chí】续出现。具体来看，50个大【dà】城市【shì】合【hé】计土地【dì】出让额【é】2.18万【wàn】亿元，同比增长11.6%。其中，36个城市卖地额【é】超过200亿元，杭州、上海、北京和【hé】广【guǎng】州分【fèn】别以1639亿元、1313亿【yì】元、1143亿元和1015亿元占据前4位。

易居房地产研【yán】究院【yuàn】报告也显示，百城土地市【shì】场逐渐【jiàn】回暖【nuǎn】。1月至5月，4个一线城市居【jū】住用地成交面积1479万平方【fāng】米，同【tóng】比增长35.3%;32个二线城市【shì】居住【zhù】用地成交面积【jī】11359万平方米，同【tóng】比减少【shǎo】12.4%;64个三四线城市居住用地成交【jiāo】面积8527万平方米，同【tóng】比减少2.2%。

从地价来看，1月至5月，全国100个城市居住【zhù】用地【dì】平均【jun1】价【jià】格为【wéi】每平方【fāng】米6213元，同比上【shàng】涨13.8%。其【qí】中，4个一线城市居【jū】住用地平均价格为每平【píng】方米【mǐ】18499元，同比上涨38.6%。

易【yì】居研【yán】究院智库中心研究总监严【yán】跃进表示，土地【dì】市场总【zǒng】体呈现继续回暖的态势。他认为，当前外【wài】部环境【jìng】改善，房企拿地信【xìn】心也逐渐增【zēng】强，而优【yōu】质【zhì】地块供应【yīng】较【jiào】多有助于【yú】相关城市土【tǔ】地市场走出低谷。

张大【dà】伟认为，在降准降【jiàng】息等【děng】政策【cè】影响下，房企拿地积极性逐渐提高【gāo】，多地再次出现【xiàn】高溢价【jià】率土【tǔ】地成交，使得【dé】土【tǔ】地市场热度持续提升【shēng】。他表示，虽然【rán】整体【tǐ】地价仍未全面上涨，但部分城市的部分地价【jià】已经达到【dào】历史【shǐ】高点。

房住不炒下政策难松

值得注意的【de】是，虽然成交量【liàng】明显回暖，但楼市【shì】库存【cún】依【yī】然处于高位。易居房【fáng】地【dì】产研究院最新发布的《全国【guó】与【yǔ】9城供求关系与库【kù】存报告》显示，5月全【quán】国商品住宅潜【qián】在【zài】供求比为1.12，环比下降0.4%，同比【bǐ】上升14.8%。

易居研究院研究【jiū】员【yuán】王【wáng】若辰表示，供求关系是决【jué】定房地产价格短周期波动的【de】关键因素【sù】之一，通常【cháng】来【lái】说，在仅考虑【lǜ】供求关【guān】系的情况下，当住宅【zhái】供应量小于需求量时，房价易【yì】涨【zhǎng】难跌;当【dāng】住宅供应量大于未来需求【qiú】量时【shí】，房价【jià】易跌难涨。

王若辰认为【wéi】，目前【qián】楼市仍然处于供大于求状态。虽然【rán】一季【jì】度【dù】后因疫情【qíng】积压【yā】的【de】需求有所释【shì】放【fàng】，但疫情对经济的影【yǐng】响并未消退【tuì】，全国房地产市【shì】场【chǎng】仍处【chù】于下【xià】行周期，需求并不能回【huí】到疫情前的水平，预计今年9月大概率是短期潜在供【gòng】求比的高点。

报告说，4月，天津、湖州、郑州、杭【háng】州、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个城【chéng】市的【de】潜在供【gòng】求【qiú】比分别为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除【chú】上海供【gòng】求比略【luè】小于1外，其【qí】他城市均处于【yú】供大于求状态【tài】。从去化周【zhōu】期来看，4月，三亚、天津、南京、苏【sū】州、郑【zhèng】州、杭州、湖州、重庆和上【shàng】海【hǎi】的新开工【gōng】未售库存去化周【zhōu】期分别为46.4个【gè】月、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月，整体去【qù】化压力大。

一面是库存去化周期仍【réng】在【zài】上升，一面是房住不炒红线难破【pò】。杨【yáng】科伟表示，上半年多省市在【zài】土地出让环节给【gěi】市场、企业减【jiǎn】压【yā】，主要涉及取消限制性规定、增【zēng】加优质土地【dì】供应【yīng】、延期或【huò】分期缴纳【nà】土地款和延长竣【jun4】工期限等。从下半【bàn】年政策来看，房地产信贷政策将整【zhěng】体中【zhōng】性偏【piān】积极，坚决遏【è】制【zhì】房地【dì】产【chǎn】金【jīn】融化泡【pào】沫化，严防信贷【dài】资金过度流向房地产市场。

从地方政策【cè】来【lái】看，杨科伟认为【wéi】，下半年【nián】房地产市场政策仍【réng】以稳为主，从保市场主体出发为市场减压。地方因【yīn】城施策【cè】，调控政策或将【jiāng】继续维稳，限价政策或将【jiāng】进一步放开，短【duǎn】期内放【fàng】松限购【gòu】、限售的可能【néng】性【xìng】不大【dà】。

杨科伟还表示【shì】，因疫情对经济的影响，地方放松楼市动力【lì】较大，未来还【hái】应加强相关监管。他建议，房企【qǐ】融资环【huán】境分类放松，对于高【gāo】杠【gàng】杆、高负债经营【yíng】的【de】房企【qǐ】以及拿地激进【jìn】的房企，仍要监督企业有序去杠【gàng】杆【gǎn】或【huò】稳杠杆。居民部【bù】门【mén】仍需稳杠杆，确【què】保居民【mín】杠杆率和负【fù】债率不【bú】再继续上升。部分城市或在【zài】现有【yǒu】限贷政策框【kuàng】架【jià】内适【shì】度放松限贷【dài】，其中，放松公积金贷款、下调【diào】房贷利率、调降首付比例都【dōu】是【shì】可以考虑的选项【xiàng】。不过【guò】，认【rèn】房不认贷、二套贷款已结清算首【shǒu】套等重【chóng】磅刺激性政策较难落地。(记者 梁倩)