产业园区配套宿舍未来潜力无限，运营企业如何突出重围？

今年，规范、发展、支持住房租【zū】赁市场成为“两会”的关键词【cí】，各地纷纷【fēn】提出【chū】，要多渠道【dào】增加租赁住房的供给，积极推进集体土地建设租赁住房的试点工作，加强统筹【chóu】，重点【diǎn】在产【chǎn】业园区、交通便捷的区【qū】域规【guī】划布【bù】局集体土地租赁住房【fáng】，促进职住【zhù】平【píng】衡、产城融合。“十四【sì】五【wǔ】”期间，各【gè】地【dì】政府更是大力【lì】发【fā】展保障【zhàng】性租赁住房，住房租赁【lìn】被提高到国【guó】家【jiā】战略的层面上，解决好企业基层员工的住【zhù】宿问题，也成为了解【jiě】决【jué】城市住房【fáng】问题的【de】重【chóng】点工作之一。

一、政策层面利好，产业园区配套宿舍发展潜力大

(一)产业园区中工业项目【mù】配套用【yòng】地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主【zhǔ】要用于建设宿【xiǔ】舍【shě】型保障性租赁住【zhù】房【fáng】

今年6月，国务院【yuàn】办公【gōng】厅【tīng】印发《关【guān】于加快发【fā】展保障性租赁住【zhù】房的【de】意见》，其【qí】中“土地【dì】支持政策”明确提到【dào】，租赁住房新增部分除了涉【shè】租赁用地【dì】建设成【chéng】为保障性租赁住房，还有一【yī】种方式是将产业园区中工业项目配套建设行政办【bàn】公【gōng】及生活服务【wù】设施的用地面积占项目总用地【dì】面积【jī】的比例上【shàng】限由7%提高到【dào】15%，提【tí】高【gāo】部分主要用于建设宿舍型租【zū】赁住房【fáng】。

目前，已【yǐ】经【jīng】开【kāi】始落【luò】实这一方案的城市主要是西安和合肥，西安落【luò】实将产业园【yuán】区中工【gōng】业项【xiàng】目配【pèi】套用地面积占比上【shàng】限由7%提高到15%的土【tǔ】地支持政策，满足比【bǐ】亚【yà】迪【dí】在产【chǎn】业园内建设保【bǎo】障性租【zū】赁住房的需求【qiú】，建【jiàn】设宿舍性租赁【lìn】住房12栋，4416套(间)。此外，合肥允许国网安徽电力公【gōng】司将配【pèi】套建设【shè】行政办公【gōng】及生活【huó】服【fú】务设施的用地面积占项目【mù】总用地面积的【de】比【bǐ】例由7%提高到10%，建设宿舍【shě】型【xíng】租赁住房134套(间)。

产业园区利用【yòng】更高【gāo】比例的自有用地建设【shè】宿舍型租赁住【zhù】房【fáng】，有助于节约企业成本，同时【shí】在【zài】一定【dìng】程度上解【jiě】决【jué】企业【yè】员工住宿【xiǔ】问题，增加产业园租赁住房供给，促进实现产业【yè】劳动者群体【tǐ】的【de】住有所居。

各城市积极出台非改租相关政策，缓解存量问题，增加租赁供应

近期，各地频繁发布【bù】“非改租”相关政策，随后，国常会再【zài】强调“改建保障性租赁住房”，这说明增加【jiā】租赁供应的【de】重点或在发【fā】生变【biàn】化，由新增租赁用地转向与存量改造并重，存量资产【chǎn】和控【kòng】制资【zī】源极有可能成为长期【qī】宏观调控的灵活手段。对【duì】于发展租赁住房来说，将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房【fáng】、仓库等非住宅改建【jiàn】成租赁住房，或【huò】者将非住宅用【yòng】地改成租赁【lìn】用地建【jiàn】设【shè】租赁住房也是有效的【de】供应方【fāng】式之【zhī】一。随着“非改租【zū】”的【de】落地，产【chǎn】业园【yuán】区将释放出更【gèng】多【duō】的存量【liàng】资产【chǎn】。在【zài】此【cǐ】基【jī】础上，由【yóu】保障性租赁住房政策【cè】，及产业【yè】园区劳【láo】动者居【jū】住措【cuò】施所组成的政策【cè】链，也将进【jìn】一步推动职住平衡【héng】的实现。

多地【dì】单列产业【yè】园区、工业用地配建【jiàn】租赁【lìn】住房【fáng】或建设集体宿舍奖补政【zhèng】策，财【cái】政端同步支持

截【jié】至目前，全国共有24个【gè】城【chéng】市获得3年24亿的住房租赁市场【chǎng】培育发展中央财政【zhèng】资【zī】金支持。除此之【zhī】外，这些城市【shì】为【wéi】培育和发展【zhǎn】住房租赁市场，在城市层【céng】面也安排了专项【xiàng】资金，资金主要用于多渠道【dào】筹集【jí】租赁房源【yuán】。这其中，北【běi】京、广【guǎng】州等城市【shì】的奖补政策中，单列【liè】宿舍型租赁住房奖【jiǎng】补政策【cè】明细，通过财政端【duān】支持【chí】，鼓【gǔ】励住房租赁【lìn】企业发展产业园配套企业宿舍。

表：部分城市宿舍型租赁住房相关补贴情况

城市分类补贴标准

北京集体土地建设租赁住房【fáng】集体宿舍(使用【yòng】面积20平方米以上【shàng】，居住人数4至8人)5万【wàn】元/间

广州利用集体【tǐ】、国有【yǒu】建【jiàn】设用地建设租赁住【zhù】房建【jiàn】设集体宿舍型租赁【lìn】住房【fáng】按建筑面积800元/平方【fāng】米

商业、办公、工业、酒店【diàn】用【yòng】房【fáng】等非住【zhù】宅【zhái】，经批准改造为租赁住房改【gǎi】造为集体宿舍【shě】型租赁【lìn】住【zhù】房按建筑面积550元/平方米

为环【huán】卫工【gōng】人、公交司机等城【chéng】市重要公共服务【wù】群体提供【gòng】租赁住房，且【qiě】租金接受政府指【zhǐ】导新【xīn】建【jiàn】租赁住房按建筑【zhù】面积1000元/平方米

改造租赁住房按建筑面积800元/平方米

实施品质化提升的租赁住房项目按建筑面积600元/平方米

数据来源：公开资料

提升产业园宿舍复合管理能力，做好园区的配套商、服务商

(一)产业园区配套宿舍运营难点重重

当【dāng】下，研究生、博士生开【kāi】始【shǐ】青睐工厂，程序【xù】员离开大厂走进【jìn】工厂【chǎng】，越来越【yuè】多的高学历人群加入制造业。此外，职业技术院校的学生未毕【bì】业就被抢【qiǎng】空的现象也表明，伴随着城市经【jīng】济的【de】升级和【hé】发展，制造业劳动者的【de】规模在逐年增【zēng】长。随之而来这些人【rén】的住【zhù】宿问题【tí】成为产业园【yuán】业主需【xū】要【yào】解【jiě】决的【de】最重要的问题。

由于制【zhì】造业多为劳动密集型【xíng】企业，需要大量的劳动者，使得【dé】产业园【yuán】需【xū】要配套【tào】的宿舍规模【mó】体量也在同步变大【dà】。同时【shí】，多数的产【chǎn】业【yè】园【yuán】均位【wèi】于城市【shì】新区，周边的配套也不够完善，结合【hé】以上，租赁大社区应时而生。对于大【dà】社区而言，大体量【liàng】、人员密集将如【rú】何【hé】保障安全?随【suí】着【zhe】劳动【dòng】者们的消费升级，如何营造良好的安居【jū】环境?解【jiě】决了租客的生理以及精神需求外，对于企业而言，降本增效，提【tí】升运营效率也【yě】是难点。因此，对于产业【yè】园区的【de】配套宿【xiǔ】舍运营【yíng】商来说，需要拥有全方位的“复【fù】合管理能【néng】力”，才能保【bǎo】障租【zū】客安全，为【wéi】其提供安居宜居的生【shēng】活环境，为业主提【tí】升运【yùn】营【yíng】管【guǎn】理效率。

同时除了在运【yùn】营【yíng】阶段【duàn】提供专【zhuān】业化的运营服务，一【yī】个成功的【de】产业园配套员工宿舍【shě】项目从最初定位就【jiù】需要有经验【yàn】丰富的【de】企业宿【xiǔ】舍运营商提供全方位的一体化综合服务，帮助企业规避建设租赁住房中的各种雷区【qū】。而中【zhōng】富旅居【jū】乐璟正是这样的一【yī】家【jiā】有【yǒu】丰【fēng】富【fù】成功运【yùn】营经验【yàn】的【de】运营商。

(二)全链条综合服务，解决各类房屋问题

在各地提倡“非改租【zū】”的当下，有效盘活存量【liàng】，丰富市场【chǎng】供给成为【wéi】主【zhǔ】要【yào】任务。但随之而来的各类房屋【wū】问题也【yě】是需要运营商去【qù】解【jiě】决。因此，对于【yú】项目的【de】改造应当选择具有丰富【fù】经验、且客户满意度高的运【yùn】营商。

中富旅居旗下乐【lè】璟生【shēng】活社区作为面向产业【yè】园区的企业住宿服【fú】务品牌【pái】，拥有丰富的园【yuán】区运【yùn】营经验，能够从前期定位开始【shǐ】介入，从建设到后期运营，提供全【quán】链条综【zōng】合服务方【fāng】案。针对房屋面积过大的问题【tí】，乐璟将房间进行合【hé】理划分，打【dǎ】造干湿【shī】三【sān】分离【lí】、独立【lì】卫浴、多台盆设计，满足【zú】多人【rén】居住的生活场景。与此同【tóng】时【shí】，随着【zhe】越来越多的高【gāo】学【xué】历【lì】人才加入制造行业以及蓝领阶【jiē】层逐渐的低龄化，客群也【yě】更加注重私密性【xìng】，因【yīn】此，乐璟在房间内为每【měi】位【wèi】租客设计大容【róng】量的【de】独【dú】立衣柜，保障租客隐【yǐn】私。针【zhēn】对【duì】项目改造装修【xiū】时间过长【zhǎng】的问题，乐璟引进了【le】装配式装【zhuāng】修，集成式卫浴大【dà】大减少了工期，降低甲醛【quán】危害【hài】的同时便于后期【qī】的维修。

(三)通过大社区的复合管理，提供服务价值

当下，传统的宿舍管理运营效率低且数据信息化程度低，园区内配套宿【xiǔ】舍多【duō】为千间以上【shàng】的大体量规【guī】模【mó】。如【rú】何实现高效运【yùn】营、低成【chéng】本管控以及安【ān】全【quán】运营，同【tóng】时为园区内企业【yè】更好地帮助企【qǐ】业留人，也成【chéng】为【wéi】大型租【zū】赁社区运【yùn】营商【shāng】需要【yào】攻克的难题【tí】。因【yīn】此，提升大社区的复合运【yùn】营管控能【néng】力，为园区企业和员工提供服务价值成为重中之【zhī】重。

1.社区全周期、全方位的安全管理

对于产业【yè】园【yuán】区内的大体量配套宿舍【shě】，人员较为【wéi】密集，安【ān】全成为首要条件【jiàn】。传【chuán】统宿舍管【guǎn】理中，主要通【tōng】过基础【chǔ】的消【xiāo】防【fáng】设备【bèi】设施，以及【jí】安保人员来【lái】维持【chí】宿舍楼宇【yǔ】的安【ān】全。这类管理属于【yú】被动管理【lǐ】，即事【shì】情发生了再去响应解决。而新型的【de】宿舍型大社区，已经将【jiāng】安全做到主动管理，即主动查找安全【quán】隐患，将安全事故【gù】扼杀在萌芽中，极大【dà】程度降低安【ān】全事故。比如乐璟生活社区，通过【guò】自【zì】主开发国内首【shǒu】个智能【néng】公【gōng】寓管理系统，内嵌“云盾【dùn】”模块，利用智能硬件和【hé】大数据【jù】将消防、入户安【ān】全、社区治【zhì】安融为一体，高度系统集成，实时后台监测响应，覆盖社区每个角【jiǎo】落【luò】。这种主动防御式安【ān】全管理模式，为【wéi】安全、舒适【shì】的社区【qū】树立【lì】坚实【shí】的“后【hòu】盾”。

2.创造留得住人才的安居环境

乐璟【jǐng】生活社区【qū】除了提供基础【chǔ】的住宿服【fú】务，也为【wéi】劳【láo】动者们提供【gòng】舒适的生活【huó】环境和配套服务。在【zài】社区内配有大量公共空间，例如【rú】公共【gòng】厨房、洗衣房、快递柜等，同时为了【le】满足租客的休闲需求，设置了阅览区、健身【shēn】房、观【guān】影区、篮球场等【děng】。

此外，由【yóu】于【yú】项目多位于产业园区内，周边的生活配套相对短缺，乐璟围绕其【qí】生活社【shè】区【qū】，增添了大【dà】量生【shēng】活配套设施和服务，建立了社【shè】区商业品牌【pái】——乐【lè】璟天地【dì】(LOGIN MIX)、乐【lè】璟小铺(LOGIN STORE)等商业【yè】体【tǐ】。同时，项目设置多样的增值【zhí】服务，例【lì】如搬【bān】家【jiā】保洁、社群电【diàn】商、私有社区等，满足【zú】租客多元化【huà】的生活【huó】需求，也有助于带动【dòng】社区及周边的经济【jì】活力。

图：天津中新乐璟微电子生活社区公区

除了生【shēng】活休闲配【pèi】套，乐【lè】璟还注【zhù】重租客的住【zhù】宿体【tǐ】验及福利，定期【qī】组织社群活动，为租客提【tí】供良好【hǎo】的社交环境，为企业更好地留住人才【cái】创造安居的环【huán】境。

3.技术驱动下，降低综合运营成本

在科技化、信息化【huà】的场【chǎng】景时代，搭建智能化住房租赁系统已【yǐ】成为【wéi】各【gè】家运营商的标配。过去传统宿舍主【zhǔ】要靠宿管员【yuán】花30分钟【zhōng】处理一【yī】个住户入住或退宿工作、靠人工方【fāng】式记【jì】录所有的【de】水电表、花【huā】费大量时【shí】间建表格算成本，效【xiào】率极【jí】低。住【zhù】户的生活需求【qiú】，也【yě】未必能及时响应，及时解【jiě】决。对比乐璟生【shēng】活社区【qū】的做法是在社区布置“乐【lè】享【xiǎng】住”智【zhì】慧公寓管理系【xì】统后，大幅降低【dī】对【duì】于宿【xiǔ】舍管理【lǐ】人员的依赖。系统自动抄表，自动【dòng】结算，实时反馈响应，管理【lǐ】人员可以腾出更多的时间去服务住客，解决住客问题。据【jù】了解，目前乐【lè】璟项【xiàng】目的人房【fáng】比为1:200(效率较【jiào】传统【tǒng】宿【xiǔ】舍提升2倍)，有效地帮助企业降低管理和运营成【chéng】本。

图：乐享住功能布局图

小结：

随着现在城【chéng】市郊区化发展以及产城融【róng】合的推进【jìn】，加【jiā】之各大【dà】城市积极引进人才【cái】的【de】当下，产【chǎn】业园区配套的企业【yè】员工宿舍也将【jiāng】会成【chéng】为【wéi】企业集团或是产【chǎn】业园吸【xī】引【yǐn】人才和留住【zhù】人【rén】才【cái】的重要方向【xiàng】。像中【zhōng】富旅居乐璟这样的企业，在政策的红利下，通过自身【shēn】大社区的复合管【guǎn】理能力，做好【hǎo】产业园区配套【tào】商、服务商，未来将【jiāng】在企业员【yuán】工宿【xiǔ】舍这个赛道大有作为。

免【miǎn】责声明：市场有风【fēng】险，选择需谨【jǐn】慎【shèn】!此文仅供参考【kǎo】，不作买卖依据。