楼市【shì】半年考•房企︱写字【zì】楼“内卷”严重，金地商置继续【xù】“加【jiā】码”住宅业【yè】务

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

(资料图片)

曾被金地集团【tuán】董事长【zhǎng】凌克【kè】认为“在商业方面弥补金地集团不足”的金【jīn】地商置【zhì】（HK00535，股价0.435港元，市【shì】值72.27亿港元），正【zhèng】通过【guò】住宅开【kāi】发和销售【shòu】抵御行业【yè】下行周期。

翡萃兰亭花园是上半【bàn】年江【jiāng】苏昆山市的热点新盘之一【yī】，是金地商【shāng】置【zhì】在昆山【shān】开发的【de】10余个楼盘中的一个。7月底的一个【gè】工【gōng】作日，该项【xiàng】目【mù】售楼【lóu】处的一【yī】位【wèi】销售人员小沈向《每【měi】日经济新闻》记者介绍，项目【mù】已开过盘，还剩有119平方米户型【xíng】的房源，带装修【xiū】交付。介绍完后，小沈还不忘提醒，“可以选的【de】房源不多了。”

9-22，金地商置【zhì】通过书面回【huí】复每经记者表示，受【shòu】宏观【guān】经济影响及供应激增【zēng】导【dǎo】致写字楼“内卷【juàn】”严重，但中国经济的基础【chǔ】和产业【yè】结构的升级【jí】依然【rán】还是给与【yǔ】了写【xiě】字楼【lóu】项目，尤其【qí】是优秀写字楼项目足够的发展空间。下一步将“持续提【tí】升每一个项目的【de】市场竞争【zhēng】力【lì】，从产品、配套、服务、政策多维【wéi】度建【jiàn】立每一个项目在【zài】所在区域的相对优势【shì】，跑赢【yíng】市场”。

上半年合约销售额超200亿元

翡萃兰亭花园项目【mù】位于昆山【shān】市城北路长江北路【lù】口附近，所处的周市镇有【yǒu】多个【gè】厂房【fáng】和工业园，是昆【kūn】山北【běi】部的工业重【chóng】镇。

该【gāi】楼盘由金地商置投资开发，规划建设9栋9-22层住宅楼【lóu】，今年9-22获【huò】得预售许【xǔ】可证【zhèng】，后推出196套房源【yuán】； 9-22又【yòu】加推了102套房源【yuán】。

据金地【dì】商置品牌【pái】相关负责人介绍，昆山翡萃兰亭【tíng】项目于【yú】9-22首【shǒu】次【cì】开盘，截至7月推盘去化率将近70%。项目在9-22月排名昆【kūn】山城北板块【kuài】成【chéng】交量第【dì】一，在昆山【shān】全市排名前【qián】五。

不过据昆山市【shì】房产交易【yì】管【guǎn】理中心官网统计【jì】，截至9-22，该【gāi】项目两次推【tuī】售【shòu】以来共销售111套房源，剩【shèng】余187套，实际去化率为37%。

根据上述销售人员小沈的介【jiè】绍，金地商置【zhì】在昆【kūn】山发展已【yǐ】近【jìn】10年，开发过御【yù】园、天悦、合【hé】樾、合颂【sòng】等“兰【lán】庭”系列楼盘。

上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

来源：金地商置公告

今年9-22，山西省太原市规划和自然资源局公【gōng】布土【tǔ】地招拍挂【guà】出【chū】让结果，其中SWG-2316地块【kuài】被金地集【jí】团【tuán】旗【qí】下【xià】的山西金【jīn】地慧远房地产开发有限公司【sī】摘得。该地块【kuài】位于太原市小店区，用【yòng】途为住【zhù】宅兼容商业、托幼，出让面【miàn】积27653平方米，总【zǒng】价【jià】3.34亿元。

一周后，金地商置旗【qí】下【xià】的山西【xī】金合房地产【chǎn】开发有限【xiàn】公司竞得同样位【wèi】于小店区的SWG-2318地块，用途为【wéi】住宅兼容商【shāng】业、托幼，出让面积35595平方米，总【zǒng】价【jià】3.51亿【yì】元【yuán】。

对于与母公司金地集团同时竞争【zhēng】太原市场，金【jīn】地商置方面在接【jiē】受每【měi】经记者采【cǎi】访时表示，以【yǐ】上两【liǎng】个项【xiàng】目均【jun1】位于【yú】太原南部【bù】的小【xiǎo】店区，是太原市场少有【yǒu】的有【yǒu】竞争力【lì】的优质项【xiàng】目，项目获取也是基于合理【lǐ】的市场判断，未来公司也将【jiāng】在【zài】金地集团整【zhěng】体【tǐ】战【zhàn】略部署下持续拓展优质【zhì】项目。“上半年，公司【sī】实现销售额【é】超200亿元，销售进度超过时间进度【dù】，达到了【le】预期目【mù】标。”

值得【dé】注意的是，原本承担金地集团的多元化业务任务，并运营【yíng】商业地产、产业地【dì】产【chǎn】和租赁住宅【zhái】业务的金【jīn】地商置【zhì】，经过一系列【liè】布局与【yǔ】突破，在【zài】物业投资及【jí】管理分【fèn】部的收入【rù】体现得并【bìng】不明显。

财【cái】报显示【shì】，2022年金地【dì】商置共实现收入【rù】103.025亿元，其中物业销售收入89.07亿元，占总收入的86%；而前一年的物业销售收入【rù】130.2亿元【yuán】，占总收入的【de】92%。同【tóng】期，物业投资及管理分【fèn】部实现收入【rù】8.69亿元【yuán】，占总【zǒng】收入的6%；而【ér】前一年则【zé】为【wéi】112.86亿元【yuán】，占总收入的11%。

据金地【dì】商置【zhì】披露【lù】的【de】未经【jīng】审核运营数【shù】据，今年【nián】上半年累计合约销售额约202.32亿元，同比下降24.8%。

架构缩编抵抗商办项目风险

平金【jīn】中心是【shì】金【jīn】地商置在上海【hǎi】闵行区七【qī】莘【shēn】路开【kāi】发的商办【bàn】项【xiàng】目，包含1栋18层写字楼、6栋低【dī】层办公楼和约2.6万平方米商业街区。

9-22，一【yī】位负责平金中心项目的【de】写字【zì】楼销售人员向每经记者透露，“开【kāi】业时间估计要到【dào】9月份。”目前【qián】，该项目商业街区装修还未完工【gōng】，已推迟原【yuán】本【běn】7月份【fèn】的开业【yè】计划。

上海平安中心项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

财报显示，截至2022年底，金地商置的【de】土地【dì】储备共计【jì】1934万平方米，尚未【wèi】出售/开发中/持作未来开发的项【xiàng】目中，江苏省的昆山市有【yǒu】合颂【sòng】兰庭花园、兰亭都荟、尚滨【bīn】花园【yuán】和【hé】翡丽兰【lán】庭【tíng】花园，均为【wéi】纯住宅项【xiàng】目。而在【zài】南京、苏州、南通、徐州【zhōu】、盐【yán】城、淮安则大【dà】多是住【zhù】宅与商业综合项目【mù】。

但【dàn】唯独【dú】在上海，金地商置17个项目【mù】中有13个为产业园或办公楼项目。究其原【yuán】因【yīn】，母公司金【jīn】地集团在华东【dōng】区域分布有上【shàng】海【hǎi】公司、南京【jīng】公司、苏南【nán】公司以及合肥公司等，尤其【qí】深耕上海住宅市【shì】场多年，开发了金【jīn】地未【wèi】来城、金地【dì】都会等多个楼盘。

据世邦【bāng】魏理【lǐ】仕【shì】的研究报告，今【jīn】年上半年，上海【hǎi】写字楼市场净吸纳量21.9万平方米，同比下调31.6%；新增供应量【liàng】52.9万【wàn】平【píng】方米，同比增加264.9%；租金下降至每月每【měi】平【píng】方米272.6元【yuán】，部分【fèn】写字【zì】楼运营【yíng】商主动小幅下调租金，以期占据更多市场【chǎng】。

仲量联行华东区董事【shì】总【zǒng】经理兼【jiān】商业地产【chǎn】部中国区总裁张静向每经记者表示，在办公楼市场，租户选址【zhǐ】趋于【yú】谨慎，加之新增【zēng】供应增【zēng】大，导致【zhì】上海写字【zì】楼租【zū】金依然承压【yā】。

记者注意【yì】到，经历了去年营【yíng】业收入和净【jìng】利润下滑后，金地商置于今年【nián】初进行了【le】一场【chǎng】大【dà】范围架构缩编【biān】，2个区域公司、1个专业【yè】公司以及6个城市公司被撤销，管【guǎn】理【lǐ】人【rén】员【yuán】职务被免。调整后的金地商置，分为华【huá】东、东部、华南、华北四【sì】个【gè】区域，每【měi】个区【qū】域三家城市公司【sī】，分【fèn】别是上【shàng】海、环沪【hù】、杭州；江苏、淮海、武汉；广深、成昆、长沙；山【shān】东、山西、河北【běi】公司。

“此轮组织架构调整是基于【yú】业务发展目标所进行的，是公司【sī】一系列管理举措【cuò】中【zhōng】的重要一环【huán】，主要【yào】对部分业务【wù】单元、区【qū】域、城市【shì】公司【sī】的管理架构【gòu】进行了优【yōu】化整合。”金【jīn】地【dì】商置方面表示，调【diào】整【zhěng】后进【jìn】一步提高了公司内部结构与业务发展的匹配【pèi】度【dù】，有效【xiào】促进了公司【sī】组织能力和【hé】组织效能的提升。

“受宏【hóng】观经济【jì】影响【xiǎng】及供应激增导【dǎo】致写【xiě】字【zì】楼“内卷”严重，但【dàn】中【zhōng】国经济【jì】的基础和产业结构【gòu】的升【shēng】级依然还是给与了写字【zì】楼项目，尤其是优【yōu】秀写字楼项目足够的发展空间。”

金地置业【yè】方【fāng】向每经记【jì】者【zhě】表示，为应对当下的市场【chǎng】挑【tiāo】战，将重点【diǎn】从三个【gè】方面开展经营工作：一是密切监【jiān】测宏【hóng】观经济和产业【yè】经济的发展【zhǎn】态势，审时度势、更为灵敏的做好【hǎo】租赁及经【jīng】营策【cè】略的调整【zhěng】；二是持续提【tí】升每一个项【xiàng】目的市场竞争力【lì】，从产【chǎn】品【pǐn】、配套、服【fú】务【wù】、政策多维度建立每【měi】一个项目在所在区域的相对【duì】优势，跑赢市【shì】场及同行；三是对于稳定期项目着【zhe】力做好【hǎo】存量租【zū】户的管理，提【tí】升【shēng】项目续租率与客户满意度，同步有计【jì】划的进行租户结构【gòu】及租期结构的优化调【diào】整，增强【qiáng】项目的抗风险能力。