首席经济学家黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响

来源：中信建投证券研究　　文|黄文涛

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存【cún】量房贷【dài】利【lì】率调整的政策目【mù】标是减少【shǎo】提前还贷【dài】，一方面能【néng】够帮助减少居【jū】民支【zhī】出、修复居民脆弱【ruò】的资产负债表，并在【zài】一定【dìng】程度上通过“开源【yuán】节流”帮助居民提高净【jìng】收入、促进【jìn】消费支出。另一方面也能够帮助部分银行减少因提前还贷造成的经【jīng】营压【yā】力。

存量房贷调【diào】整的影响和【hé】节奏方面【miàn】，2008年后金【jīn】融危机周【zhōu】期，曾有银行对存【cún】量房贷【dài】利率进【jìn】行打折。但本轮面临的地【dì】产周期、政策刺【cì】激意【yì】图等截然不同，按照央行目前【qián】的表述，“自主协商，变【biàn】更【gèng】合约或新【xīn】发贷款”或许【xǔ】意味【wèi】着“因城施策”乃至根据不同银行、不同合同【tóng】条款进行【háng】差异【yì】化【huà】调控。

9-22，中国人民银行、国家【jiā】外汇管理局【jú】召开2023年下半【bàn】年工【gōng】作会【huì】议【yì】，会议继续体现对房地产市场平稳健康【kāng】发展的政【zhèng】策支持，提到“指导商业银行依法有序调【diào】整存量个【gè】人住房【fáng】贷款利率”，对存【cún】量房贷利率的【de】再【zài】次表【biǎo】态，体现【xiàn】对【duì】人民银行对此的高度关注。

存量房贷利率调整的政策目标

调降存量房贷【dài】能够【gòu】帮助银行减少提前还贷现象，也能够减少居民【mín】房【fáng】贷支出【chū】、修复居【jū】民资产【chǎn】负债表。负【fù】债端房贷是大多数【shù】家庭最大的债【zhài】务负担，而利率则直接【jiē】影响借款人每月的还款额，纵然【rán】平均房贷利率随【suí】LPR持【chí】续下行【háng】，但生息资产的收益【yì】率下行【háng】更快，长期以往，居民的【de】资产【chǎn】负债【zhài】表有【yǒu】可能走向衰退。存【cún】量房贷利率【lǜ】下调可以直接【jiē】减轻借款人【rén】的财务负担。下调【diào】利【lì】率意味着【zhe】借款人【rén】每月需要偿还的【de】房贷金额将【jiāng】会减少，修复居【jū】民【mín】的负债端。存【cún】量房贷【dài】利【lì】率调整助力促进消费，扩大内需【xū】，起到【dào】开源节流【liú】的作用。同时调整存量房贷利率进一【yī】步【bù】降低【dī】居民资产负债表对【duì】于房地产市场的依赖。

存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上看，2008-2009年存量房贷利率下调已有【yǒu】先例，彼时最高优【yōu】惠可达7折。但本轮存量【liàng】房贷利率调整背【bèi】景【jǐng】大为不【bú】同，在上半年金融【róng】统【tǒng】计数据【jù】新闻发布会中央行的表述为【wéi】“按照市场化、法治化原则【zé】，我们支【zhī】持和鼓励商业【yè】银行与【yǔ】借【jiè】款人自主协【xié】商变更合同【tóng】约定，或者是新发放贷款置换原来的【de】存量贷【dài】款”。从方式【shì】上来说，由【yóu】于不同【tóng】地区【qū】不【bú】同个人的合同情况差异可能较大，统一调整【zhěng】存量房贷【dài】利率的可能性较低【dī】，执【zhí】行【háng】难度也【yě】较【jiào】大，后【hòu】续采取“因城施策”的概率较大。同时，比如【rú】新【xīn】老贷款，不同条款【kuǎn】贷款【kuǎn】的具体调整【zhěng】，也需要更详细的【de】应对处【chù】理。央行强调“按照市场化、法治【zhì】化原则”意味着存量【liàng】房贷利【lì】率的【de】调整是在【zài】借款人和商业银行合理协商后【hòu】的结果。

一、存量房贷利率调整的政策目标

调降存量【liàng】房贷能够【gòu】帮助银【yín】行减少【shǎo】提前还贷【dài】现象【xiàng】。货【huò】币政策司司长邹澜提到“提前还款客观上【shàng】对【duì】商业银【yín】行【háng】的收益【yì】也有一定的影响【xiǎng】”。借款人选【xuǎn】择提【tí】前还【hái】清贷款，银行将无法获得原计划【huá】的【de】全部利息收【shōu】入。这在【zài】短期内可能会对银【yín】行【háng】的利润产生负【fù】面影响。而在收回【huí】贷【dài】款后，由于银行净息差持【chí】续回【huí】落，传统贷款【kuǎn】业务的盈利空【kōng】间持续被压缩【suō】，银行自营的压力上升，若【ruò】原本【běn】的用于贷款资金流入【rù】金融市场，可能会带【dài】来资【zī】金空转、脱实向虚的风险。但需要看到【dào】的【de】是，调节存量贷款利率也会降低银行利润，需要【yào】后续货币政策【cè】对银行进行支持。

调降【jiàng】存量【liàng】房贷能够减少居民【mín】房贷【dài】支出、修复居民资产负债表【biǎo】。邹澜司长在上半年金融统计数据新闻发布【bù】会【huì】上提到，“因【yīn】为理财收益率、房【fáng】贷利率等价【jià】格关系已【yǐ】经【jīng】发生了【le】变化，居民使用【yòng】存款或者减少【shǎo】其【qí】他投资提前【qián】偿【cháng】还【hái】存量【liàng】贷款【kuǎn】的现象大幅增加”。用中【zhōng】国外【wài】汇交易中【zhōng】心的【de】RMBS条件早偿率指数来衡量【liàng】居民提【tí】前还款的情【qíng】况【kuàng】，2023年以来的早【zǎo】偿率指数达到【dào】了2020年【nián】以来的高【gāo】位。高早偿【cháng】率的背后反应的是三年疫情导致的【de】居民【mín】资产负【fù】债表受损，而疫后经【jīng】济属于弱修复【fù】的状态，叠加较高的失业率【lǜ】以及较弱的【de】信心，居【jū】民体现“去杠杆”的行为。负债端房贷【dài】是【shì】大多【duō】数家庭最【zuì】大的债务负担，而利率则直接影响借款人每月【yuè】的还款额，纵然平均房【fáng】贷利率随LPR持续下行，但生息资【zī】产的收益率下【xià】行更快，长【zhǎng】期以往，居民的【de】资产负债【zhài】表有可能走向衰退。存量房贷利率【lǜ】下【xià】调可以直接减轻借款人【rén】的【de】财务负担。下调【diào】利【lì】率【lǜ】意味着借款人每【měi】月需要偿还的房贷金额将会减少，修复居民的【de】负债端。

存量房【fáng】贷利率调整助力促进消费，扩大内需。9-22的政治【zhì】局会议中研判【pàn】总需求不足【zú】仍【réng】是经济运行中【zhōng】的主要矛盾，并强调要扩大【dà】消费。9-22，恢【huī】复和【hé】扩大消费20条措【cuò】施发布，旨在充分发【fā】挥消费【fèi】对经济发【fā】展的基础性作用，不断增强高【gāo】质量发展【zhǎn】的持【chí】久动力【lì】。而【ér】存量房贷利率的调整为促进消费起到开【kāi】源节【jiē】流的作用，截【jié】止6月【yuè】，金【jīn】融机构个人【rén】住房【fáng】贷款余额为386，000亿元，存量房【fáng】贷利率若降低10BP，则对应【yīng】减【jiǎn】少【shǎo】约400亿利【lì】息【xī】支出。与20条形成政策组【zǔ】合拳【quán】，将对消【xiāo】费起到【dào】的支持作用。

调整存【cún】量房贷利率进一步【bù】降低居【jū】民【mín】资产【chǎn】负债【zhài】表对于房地产市场的依赖。9-22的政【zhèng】治局会【huì】议【yì】提到“适应【yīng】我国房地【dì】产市场供求关【guān】系发生【shēng】重大变【biàn】化【huà】的新形势，适【shì】时【shí】调整优化【huà】房地【dì】产政【zhèng】策”。进入2023年以来，第【dì】一【yī】季度的【de】房地【dì】产市场有所起色，但在【zài】第二【èr】季度进入下行区间【jiān】，各线城市的成交面积走低、新房和二手房的房【fáng】价下【xià】降【jiàng】，叠加房企债【zhài】务违约【yuē】压力大，中央研判我国房地产供【gòng】求关系发生“重大变化”。下半年工作会中提到要支持房地【dì】产市场平稳健康【kāng】发展，“将因城施策精准实施差别化住【zhù】房【fáng】信贷政策，继续引导【dǎo】个人住【zhù】房【fáng】贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚【gāng】性和【hé】改善性住房需求。”在多年房住不炒的坚【jiān】持下【xià】，房地产市场的供求关【guān】系发生了变化，调【diào】整存【cún】量房贷利率配【pèi】合限购等政策【cè】的调整【zhěng】有【yǒu】助于释【shì】放居民的改善性住房需求，改【gǎi】善居民【mín】生活质量【liàng】并维护房地产行业的平稳健康发展【zhǎn】，并推动家居等耐【nài】用品的消【xiāo】费【fèi】

二、存量房贷利率调整的节奏和幅度

从【cóng】历史上看【kàn】，2008-2009年存【cún】量房贷利率下调【diào】已【yǐ】有先例，彼时最高优惠【huì】可达7折。2008年时值国际金融危机，房地【dì】产市场低迷，经济增长压力较大，人民银行扩大【dà】商【shāng】业性个人住房【fáng】贷款利率【lǜ】下浮【fú】幅度，而对于存量房【fáng】贷的利率，央行表态，金融机构应按原 贷款合【hé】同【tóng】约定【dìng】条款，在综合评估【gū】风【fēng】险的基础上，自【zì】主确定已发放商业性【xìng】个人住房贷款尚【shàng】未偿还部分的利率【lǜ】水平。但在具【jù】体落实中，央行没有【yǒu】做【zuò】出明确规【guī】定。在后【hòu】续【xù】跟进中【zhōng】，许多大行制定存量房【fáng】贷利【lì】率优惠政【zhèng】策，存【cún】量【liàng】房贷【dài】利率优惠可达到【dào】7折，但有【yǒu】相【xiàng】关办理条【tiáo】件【jiàn】和限制。与当时情况相比，由【yóu】于当前【qián】银行【háng】息【xī】差处于历史低位，且存量房贷【dài】余额已是当年的十【shí】倍以上，且按揭【jiē】贷款占总贷款比【bǐ】例提升，达到之前的存量房贷【dài】利率调整力【lì】度的可能性较小【xiǎo】，需要观察后续政策的进一步指导。

本轮存【cún】量【liàng】房贷利【lì】率调【diào】整背景大为不同【tóng】，影响【xiǎng】几何？在上半【bàn】年金融统计数据新闻发布会中央【yāng】行的表述为“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行【háng】与借款【kuǎn】人【rén】自主协商【shāng】变更合同【tóng】约定，或者是新发放【fàng】贷款置换【huàn】原【yuán】来的存量贷款【kuǎn】”。从方式上【shàng】来说，由【yóu】于不同地区不同个【gè】人【rén】的合同情况差异可能较大，统一调【diào】整存量房贷利率的【de】可能【néng】性较低【dī】，执行难【nán】度也【yě】较【jiào】大，后续采取“因城施策”的概【gài】率较大【dà】，同时，比如新老贷【dài】款，不同条款【kuǎn】贷款的具体调【diào】整，也需要更详细【xì】的应对处理。央行强调“按【àn】照市场【chǎng】化、法治化【huà】原则”意味【wèi】着存量房贷利率的调整是在借款人和商业银【yín】行合【hé】理协商后的结果。对【duì】于银行【háng】来说，提前还款会带来对银行经营的压力【lì】，而降低【dī】房贷【dài】利率【lǜ】也直接【jiē】影响其【qí】利【lì】润，按揭贷【dài】款作为【wéi】银行的优质资产，并且【qiě】按揭客户会对银行的其他业【yè】务有【yǒu】衍【yǎn】生需求，客户【hù】流失不符合【hé】银行的利益，银行会综合权衡与客户协调。但【dàn】从客户的角度来说，不【bú】具有【yǒu】提前还款【kuǎn】能力的客户可能【néng】议【yì】价能【néng】力【lì】有限，在与银【yín】行【háng】的协商中能获【huò】得的让【ràng】利较【jiào】小。而且从法制化的原则来说，若全面【miàn】统一降低【dī】存量房贷利【lì】率，房价【jià】下跌时降【jiàng】低合同利【lì】率【lǜ】，房价上涨时维持合同利率，实际上【shàng】有转嫁房【fáng】地产【chǎn】风【fēng】险的感觉，对房地产市场的【de】平稳发展并无裨益。后续法【fǎ】制【zhì】化、市场化的政策落实还有待【dài】观察。

第一，宏观经济和金融体系仍然面临【lín】海【hǎi】内【nèi】外环境的多重扰【rǎo】动，国内受【shòu】到疫情余波、地产、地方【fāng】政府债【zhài】务【wù】的【de】影【yǐng】响，国外受到贸易冲突【tū】、海外紧【jǐn】缩和【hé】极【jí】化【huà】思潮【cháo】的影响【xiǎng】，国内经济发展和【hé】改革都可能存在一定不【bú】确【què】定性。第【dì】二，既有政策【cè】落地效果及后续增量政【zhèng】策出台【tái】进展不及预期，地【dì】方政府对于中【zhōng】央政策的理解不透彻、落实不到位。第三【sān】，经【jīng】济增速放缓，宏观经济基本面下【xià】行【háng】，经济运行不确定性加剧。第【dì】四，近期房地产市场【chǎng】较为低迷，国【guó】际资本市场风险传染也有可能诱发国内资本市场动荡。

黄文涛：经【jīng】济学【xué】博士，纽约【yuē】州立大学访【fǎng】问学者。现任中【zhōng】信建【jiàn】投证券首席经济学家【jiā】、机构委、投委会【huì】委员【yuán】、研【yán】究发展部联席负责人，董事总经【jīng】理【lǐ】。兼任南开大学硕士导师、中信研究院资深研【yán】究员、中国保险【xiǎn】协会人身险利率专家委【wěi】员会特聘专【zhuān】家等职【zhí】。多次参与部委形势【shì】分析咨询及课题研究【jiū】，多年荣【róng】获新财富、水晶球、金牛奖、保险【xiǎn】资管协会【huì】等最【zuì】佳分【fèn】析师，2016年新财富固【gù】定【dìng】收益【yì】第一名【míng】。

孙苏【sū】雨：中【zhōng】信建投证券宏观【guān】分析师【shī】，清华大学金融学博士，负责【zé】货币政策、利率【lǜ】汇率、金融周期、经济比较、风【fēng】险等【děng】研究【jiū】。

证券研究报告名称：《存量房贷利率调整的目的与影响》

对外发布时间：9-22

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄文涛 SAC 编号：S1440510120015

SFC编号：BEO134

孙苏雨SAC编号：S1440523070003