公募REITs常【cháng】态化发行迈出【chū】关键一【yī】步 首批4单扩募项【xiàng】目更新“进度【dù】条”

首批【pī】4单公募REITs扩募项目更新【xīn】“进度条”。9-21，博时基金、中金基金、华安【ān】基金、红土创【chuàng】新【xīn】基金等【děng】4家【jiā】基【jī】金管理【lǐ】人【rén】，分别发布以通讯方式召开公募REITs基【jī】金份额持【chí】有人大会的提示性公告。会议【yì】审议事项主要为【wéi】扩募及新购入【rù】资【zī】产【chǎn】，此外部【bù】分会议审议事项【xiàng】还【hái】包括引入战略【luè】投资者、延长基金合同期限【xiàn】等。

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进入实质性阶段

“根【gēn】据【jù】扩募发售对【duì】象的不【bú】同，公募REITs扩募分为向【xiàng】原持有【yǒu】人配售、公开扩募【mù】、定向【xiàng】扩募等三【sān】种方式。扩募的定价需要权衡REITs原持有人的利益、新投【tóu】资者的【de】利益和【hé】原始权益【yì】人的利益，还需要考虑REITs的二级市场价格等因【yīn】素。”博【bó】时蛇【shé】口产【chǎn】园REIT基金【jīn】经理刘玄对《证券【quàn】日报》记【jì】者表示【shì】，扩募【mù】定价【jià】对于拟新【xīn】购入资产的范【fàn】围、交【jiāo】易【yì】价格或价格区间、定价方式或定价依据以及其他相关内容均需经基金份额【é】持有【yǒu】人大会审议【yì】、表决，基金管理【lǐ】人将充【chōng】分保障基金份额持有【yǒu】人的相关【guān】权益。

根据【jù】相关【guān】公告，中金普【pǔ】洛斯REIT本【běn】次扩【kuò】募拟发售金额【é】不高【gāo】于18.53亿元（含）且不【bú】低于【yú】18.21亿元（含），拟发【fā】售【shòu】份额上【shàng】限为【wéi】4.58亿份（含）；华安张江光大REIT本次扩募【mù】拟发售【shòu】金额上限为16.40亿元（含），拟发【fā】售份额上限为4.85亿份（含）；博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过【guò】13.478亿元（含【hán】），拟【nǐ】发【fā】售份额不【bú】超过【guò】5.768亿份（含）；红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售【shòu】金【jīn】额不【bú】超过4.148亿元【yuán】（含），拟【nǐ】发售份额上限为1.6亿份（含【hán】）。

“此次【cì】博时蛇口产园REIT扩募项目资产【chǎn】类型涵盖了科研【yán】生【shēng】产用房，在资产类型【xíng】和区域上提【tí】升了博时蛇口【kǒu】产园REIT底层资【zī】产【chǎn】的分散度【dù】。”刘玄介绍，在项【xiàng】目的运营管理模式上，仍【réng】延续【xù】由外部受托运营【yíng】管理【lǐ】机构【gòu】提供运营及物业管理【lǐ】服【fú】务的模式。

中【zhōng】金【jīn】基金相【xiàng】关负责人告诉《证券日【rì】报》记者【zhě】，中金普洛斯【sī】REIT本次【cì】通过扩募再次置入优【yōu】质资产，将提高公募REITs作为资【zī】产【chǎn】上市【shì】平台持续的成长空间和经营活力。同【tóng】时，拟新购入的3项基础设【shè】施资产是对基金已持【chí】有资产【chǎn】覆盖【gài】区域的补充，有利于拓展本基金持有的【de】仓储【chǔ】物流园辐【fú】射范【fàn】围，形成全【quán】国网【wǎng】络化布局，同时有【yǒu】利于提高基金的投资分【fèn】散性【xìng】、运营稳定性，争取【qǔ】实现【xiàn】资产增值。

在【zài】上海证券基金评价研究中【zhōng】心高级基金分析师【shī】孙桂平看来【lái】，首批【pī】4单公【gōng】募REITs扩募项【xiàng】目主要集【jí】中在产【chǎn】权类公募REITs上，包括【kuò】2单仓储物【wù】流项目【mù】、2单产【chǎn】业园区项目。本次REITs扩【kuò】募资产运营稳定，且均为优【yōu】质资【zī】产，扩募项目的落地【dì】为【wéi】REITs市场发展打开【kāi】新空间，将推动未【wèi】发行REITs的管理人积极发行REITs产品，从而使市【shì】场步【bù】入新【xīn】REITs发行和存【cún】量REITs扩募共同发展的新阶段，有利于加快存量资产盘活和增量资产建设，提升基础设施投【tóu】资水【shuǐ】平，推【tuī】动行业高质【zhì】量发展。

谈及首批REITs扩募项目落地【dì】的【de】意【yì】义，刘玄认为，这是【shì】进一步【bù】推【tuī】动【dòng】公【gōng】募【mù】REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，体现出REITs具备较强的成长性以及能够合理扩大有效【xiào】投资的【de】市场价值【zhí】。

积极储备优质项目

除有序推进公【gōng】募REITs扩【kuò】募工【gōng】作外，多家【jiā】基金【jīn】管理人还持续提升REITs的主动管理及项【xiàng】目运营【yíng】能力，积极储【chǔ】备【bèi】优质项目。

刘玄【xuán】介绍，博时基金高度重【chóng】视【shì】公【gōng】募REITs业务的发展，积极搭建投【tóu】资及【jí】运营【yíng】人才梯队，持续进行【háng】专业化培养，打造REITs核心竞争【zhēng】力【lì】。目前，博时基金【jīn】正【zhèng】在【zài】推进多【duō】只REITs项目，总规【guī】模逾百亿【yì】元，涉及园区、光伏、风电、公路、路桥、文旅等【děng】多类【lèi】资【zī】产。

中金基金也有多只【zhī】储备公【gōng】募REITs项目处于申报阶段。中金基【jī】金相关负责【zé】人表示，“未来【lái】，中金基【jī】金【jīn】将【jiāng】继续加强【qiáng】REITs领域的【de】投入，聚焦【jiāo】打造业【yè】内领先的基础设施投资与【yǔ】运营团队，积极参与REITs创新实践，致力【lì】于实现【xiàn】资产持续稳健【jiàn】运营，探【tàn】索不同类型优【yōu】质基【jī】础设施资产的扩容【róng】、扩募【mù】。”

受【shòu】访专家普遍认【rèn】为，扩【kuò】募将给整个【gè】REITs市场生态带【dài】来深刻影响。孙桂平表示，公募REITs扩募，一【yī】是有助【zhù】于REITs规模增长，提【tí】升产品流动性【xìng】，进【jìn】一步增强REITs对机【jī】构投资者【zhě】的吸引力【lì】；二是有助于运营稳定性，通过【guò】扩募提【tí】升REITs持【chí】有【yǒu】基【jī】础设施资产的分散性，降低【dī】某一资【zī】产出【chū】现经营风险对整个REITs产品的【de】影响【xiǎng】；三是有助于REITs做大做【zuò】强，充分【fèn】发【fā】挥REITs作为基础设施专业【yè】运营平台的功能，最大程【chéng】度体现基础设施【shī】资【zī】产市场【chǎng】价值。

孙桂平认为，“未【wèi】来同类型公募REITs之间的长期【qī】表现将存在一定【dìng】分化【huà】，优质资产将【jiāng】越来越向更好【hǎo】的REITs管【guǎn】理人集中【zhōng】。”

本报记者 昌校宇