广州一【yī】物【wù】业公司擅用维修【xiū】基【jī】金【jīn】改装楼顶 78名小区业主诉请【qǐng】恢复原状获【huò】法院支持

78名小区业主诉请恢复原状获法院支持（副题）

(资料图片)

人【rén】民法院【yuàn】报讯（记者 谢君源 通【tōng】讯员 赵琦铭 陈婷婷【tíng】）近【jìn】日，广东省广州【zhōu】市中级人民法院二审【shěn】审结一起物【wù】业服务【wù】合同纠【jiū】纷案【àn】。

广州市【shì】某小区的楼栋顶层屋【wū】面为斜【xié】顶式设计，屋面均铺设了装饰【shì】性瓦【wǎ】片，风【fēng】格统【tǒng】一，颇为【wéi】美观。2018年，有【yǒu】业【yè】主发现小区F栋楼【lóu】顶屋面瓦片存在个别松动情况，遂通过信访渠道向区住建【jiàn】局反映。区住建局依职能【néng】提供政策咨询【xún】和业务指导，认为【wéi】物业【yè】公【gōng】司应【yīng】抓紧时间维修【xiū】屋面【miàn】瓦片，紧急【jí】情【qíng】况下可【kě】以【yǐ】启动应急维修资金。

2021年【nián】3月，物业【yè】公司【sī】启动应急维修【xiū】资金使用程序，单方【fāng】委托某鉴定机构对F栋楼【lóu】顶屋面进【jìn】行了鉴定。鉴定机构【gòu】出具鉴定意见：F栋楼顶屋面局部瓦片存在开裂、破损【sǔn】、脱落【luò】及【jí】缺失现象【xiàng】，个【gè】别残存瓦片【piàn】呈脱落趋势，有安【ān】全隐患，认【rèn】定【dìng】屋【wū】面【miàn】构件为一般损坏，应尽快对损坏部位做修【xiū】缮处理。随后，物业公司在广州【zhōu】市【shì】物【wù】业专项【xiàng】维修【xiū】资【zī】金信息管理系统登记创设“F栋楼顶【dǐng】屋【wū】面瓦片修复工程”项【xiàng】目并进行预【yù】算审价。

2021年6月，物业公司发出邀请招标文【wén】件，某装饰公司中【zhōng】标。双方经【jīng】协商，制定了“铲除F栋楼顶原屋面的【de】瓦片【piàn】及其松脱的砂【shā】浆结【jié】合层【céng】，重新【xīn】做防【fáng】水层【céng】及【jí】涂料装饰”的维修【xiū】方案。F栋分为三个单元，物业公司仅在二单元一楼大堂张贴了【le】公示【shì】维修【xiū】方案。

2021年11月，某装饰公司在未取得【dé】施【shī】工许【xǔ】可证的情况下，铲除了F栋楼顶【dǐng】屋面部分瓦片，拟以刷【shuā】涂料的方【fāng】式进行维修，在刷【shuā】涂料时，被F栋的【de】刘【liú】先生等业主阻【zǔ】止。

2022年3月【yuè】，刘先生等78户业主向法【fǎ】院提【tí】起诉讼，认为物业公司未经业主同意【yì】擅自施工【gōng】并动用维修资金，故意【yì】毁损楼顶屋【wū】面瓦片，严重损害【hài】楼体美观并妨碍防【fáng】水【shuǐ】、排水，其行为已违反物【wù】业服务合【hé】同【tóng】的约【yuē】定，要求物业【yè】公【gōng】司将其拆【chāi】除的F栋楼顶屋面瓦片【piàn】恢复原【yuán】状，保持原来的外观、结构【gòu】和【hé】功能。

一审【shěn】法院审【shěn】理后，判决驳回刘先生等78户【hù】业主的全部诉讼请求。刘先生等78户业【yè】主【zhǔ】不服，向广州【zhōu】中院提起上诉。

广州中【zhōng】院二审判决，撤销【xiāo】一审判决，物业公司于判决发【fā】生法律【lǜ】效力之日【rì】起三十日【rì】内【nèi】将其铲【chǎn】除的楼顶屋面瓦片【piàn】恢复原状。该判【pàn】决现已【yǐ】生效。

法官说法

物【wù】业公司是小区物业服【fú】务企业，与业主建立了物业服务合同关系后，对小【xiǎo】区【qū】共有部【bù】分包括楼顶【dǐng】等享有共【gòng】有和【hé】共同管【guǎn】理的权利。本案中，物业公【gōng】司对【duì】案涉楼栋的楼顶屋面瓦【wǎ】片【piàn】进行维护和【hé】管理，需【xū】要接受业主的监督。

从【cóng】程序上看，楼顶屋面瓦片的维修属【shǔ】于重大维修，根据民法【fǎ】典【diǎn】规定，使用【yòng】建筑物及其附属设施【shī】的【de】维【wéi】修资【zī】金属于【yú】应由业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参【cān】与表决专有部分面【miàn】积过【guò】半数的业主且参与【yǔ】表决人数过半数的【de】业主同意后【hòu】，方可启动维修【xiū】程序。本【běn】案中，物业公【gōng】司【sī】未【wèi】经业主【zhǔ】表决，擅自【zì】启动【dòng】维修程【chéng】序，刘先生等78户【hù】业【yè】主【zhǔ】提出异【yì】议，已超过【guò】案涉楼栋126户业主【zhǔ】的一【yī】半。在后续就案涉楼栋楼【lóu】顶屋【wū】面瓦片维【wéi】修事宜展开的鉴定、招【zhāo】标【biāo】等程序中，均没有业主【zhǔ】方代【dài】表的参与及【jí】监督【dū】，物业公【gōng】司以【yǐ】上【shàng】行为已损【sǔn】害了【le】业主的知情权、表决权等合法权益。

从维修方式【shì】上看，案【àn】涉楼栋楼顶屋【wū】面瓦【wǎ】片仅为局部开裂破【pò】损【sǔn】，物业公【gōng】司可以就破损【sǔn】开【kāi】裂的瓦片进行局部的修【xiū】缮和【hé】更换，或者【zhě】按照房屋原始【shǐ】的设计，采用与屋【wū】面瓦片铲【chǎn】除之前一样的材料和工艺【yì】，对案【àn】涉楼栋楼顶屋面【miàn】瓦片进行重新【xīn】铺设，外观上与其他楼栋保【bǎo】持一致。现物业公司将屋面瓦片全部铲除【chú】后，采用【yòng】刷涂料的方式进【jìn】行【háng】维修，属于对楼宇外观的重【chóng】大【dà】改变，超出【chū】了物业公司对【duì】房屋共用部【bù】位【wèi】及【jí】共用设【shè】施设备进行维【wéi】护和管理的合【hé】理限度，刘先【xiān】生【shēng】等【děng】业主有权要求物业公司将拆除的屋面瓦片恢复原状，按照楼宇当初统一的设计【jì】样式进行维修【xiū】。

物业管【guǎn】理服务【wù】事关【guān】千家万户，是关系居【jū】民【mín】生活质量的“关键小事”，是【shì】基层社会治理的重要一环。作为业主，享有监督物【wù】业服务企业的工作、监督物业共用部【bù】位和共用【yòng】设施【shī】设备专项【xiàng】维【wéi】修资【zī】金管理和使用的【de】权【quán】利；作为物业服务【wù】企业，应【yīng】当充【chōng】分尊重业主的知情权、表决权、监督权等合法【fǎ】权益，合理适【shì】度地为小区业【yè】主【zhǔ】提【tí】供物业管理服务，不履行【háng】或不适当履【lǚ】行法律、法【fǎ】规规定以及【jí】合同所约定【dìng】的维修、养护、管【guǎn】理等义务的，构成违约，应承担继续【xù】履【lǚ】行、采取补救措施或【huò】者【zhě】赔偿损【sǔn】失等相应的【de】违约【yuē】责任【rèn】。