曾喊【hǎn】出千亿目标的领【lǐng】地控股再陷债【zhài】务违约 未来将【jiāng】走向何方【fāng】？-环【huán】球关注

房企违约【yuē】又添一例。近日，领地控股【gǔ】集团有限公司（简【jiǎn】称“领地控股”）发布公【gōng】告【gào】称，公司此前【qián】已展期【qī】一年的1.1943亿美元票据再次违【wéi】约【yuē】。

【资料图】

领【lǐng】地控股的“流动性【xìng】”紧张【zhāng】有【yǒu】迹可【kě】循。在销【xiāo】售额【é】方面，领地曾喊【hǎn】出“千亿目标【biāo】”，但销售业【yè】绩至今与目标相比【bǐ】仍【réng】有较大【dà】差距。在业内【nèi】人士看【kàn】来，其现金流【liú】与到期债务【wù】不匹配，到期【qī】债务较为集中且规模相对较大，是二次违约的重要原【yuán】因。

领地控【kòng】股曾喊出【chū】“千亿【yì】目标”，但【dàn】销售业【yè】绩至今与目标相比仍有较【jiào】大差距【jù】。图/IC photo

已展期一年的美元票据再次违约

领地控股【gǔ】再次【cì】违【wéi】约的该笔票据是此前领地控股为交换旧票据而发行的新【xīn】票据。9-21，领地控股发行本金【jīn】总额1.5亿美元的票据，其按年利【lì】率12%计息【xī】，在9-21及【jí】9-21期末支付，到期后，该【gāi】笔【bǐ】票据的本金总额1.2273亿美元【yuán】仍未偿还。9-21，领地控股【gǔ】宣布发【fā】行【háng】于【yú】2023年到期的【de】1.1943亿美元、年利率12%的优先【xiān】票据，票据期限为364天，以置换【huàn】上述1.5亿美元票据的未偿还【hái】本金额最少【shǎo】约1.1046亿美元（或【huò】90%）。交换要【yào】约的目的是再融资未偿还票【piào】据【jù】及【jí】改善公司【sī】的流动资【zī】金状况。

公告【gào】披露，新票据于9-21到期【qī】。然而，在【zài】到期时，领地【dì】控股未能支付有【yǒu】关本金，将构成一项违约【yuē】事【shì】件；在【zài】到期后30天宽限期届【jiè】满时仍未【wèi】能支付有关利息【xī】，也将构成【chéng】一【yī】项违约事件。

公告称，鉴【jiàn】于房地产行业及金融【róng】环境【jìng】，该集【jí】团可供偿还海外债务的资金受压。根据政【zhèng】策规定，集团【tuán】绝大部分在岸现金【jīn】必【bì】须存放于指【zhǐ】定银行【háng】账户作严格的预售现金监管，以【yǐ】确【què】保发展中物业能顺利完工。因【yīn】此，即使集团竭尽全力【lì】，截至公告日期【qī】，公【gōng】司仍未支付新票据的【de】全【quán】部【bù】本金额约1.19亿美【měi】元及其应计及未付利息。

领地控股表【biǎo】示，集团正努力不【bú】懈地维持业务营运稳定，加快物【wù】业销【xiāo】售及收回销【xiāo】售【shòu】付款，以【yǐ】保【bǎo】障全体持有者【zhě】的利益。虽然市【shì】场环境紧【jǐn】张，集团仍对中国房地【dì】产市场持乐观【guān】态度，认为其【qí】将在促进房地产行业健康恢复【fù】的政策后逐步复苏【sū】。

领【lǐng】地【dì】控股在公【gōng】告中【zhōng】还表示【shì】，鉴于目前【qián】面对的挑战，公司正考虑整体解决方案，以全体持有【yǒu】者的利益【yì】为依据应【yīng】对【duì】海【hǎi】外债务状【zhuàng】况。公【gōng】司将与财【cái】务顾问的潜【qián】在人选讨论，以评估集团的【de】资本架构及流【liú】动资【zī】金，并探索改善目前流动资金状况的整体解决方【fāng】案选项。对此，公司【sī】也将委聘盛德律【lǜ】师事务所担任其法【fǎ】律顾【gù】问，以【yǐ】支援其【qí】工作。公【gōng】司渴望与海【hǎi】外债权人【rén】商讨及【jí】合作，寻求海外债权人【rén】支【zhī】持公司寻找海外债务的整体解决方案，共【gòng】同面对行【háng】业困难【nán】。

营收依赖成渝经济带及四川省

公开【kāi】信【xìn】息显示，1999年【nián】，刘玉辉【huī】与兄弟刘【liú】山、刘玉【yù】奇在四【sì】川【chuān】眉山市创立领地控股的前身眉山宝马地产，2006年迁总部【bù】至【zhì】成都，从此开启全国化扩张历【lì】程，成为继【jì】蓝光发【fā】展、新【xīn】希【xī】望地产之后的又一个川派龙头房企【qǐ】。9-21，领地控股在【zài】港【gǎng】交所上市。

在住宅产品上【shàng】，领地【dì】控股拥【yōng】有蘭字系、观字【zì】系、悦字系、天【tiān】字系【xì】等经【jīng】典产品系列。除了住宅及商业物业的开发与【yǔ】销【xiāo】售外，领地控股还【hái】持有部分自主开发的商业物业作为进一步投资与【yǔ】运营【yíng】，并从事【shì】酒店【diàn】管【guǎn】理业务，形成三大产业板块——地产【chǎn】、商【shāng】业【yè】、酒店【diàn】。

领地控【kòng】股的【de】流动【dòng】性紧张有迹【jì】可循。销【xiāo】售【shòu】额方面，领地曾【céng】喊出【chū】“千【qiān】亿目标”，但销售【shòu】业绩至今【jīn】与【yǔ】目标相比仍有较大差距。从财报数据来看，2022年，领地控股的销【xiāo】售情况【kuàng】并不乐观，全年合约销售金额【é】为137.22亿【yì】元，同比下降40.4%；合约销【xiāo】售建筑面【miàn】积为190万平方米，同比减【jiǎn】少约29.5%。

领地【dì】控股起步于四川，现阶【jiē】段销【xiāo】售收入仍较为依赖成渝经济带及四川省其他【tā】城市，亦【yì】加剧了市场风险【xiǎn】。分【fèn】区【qū】域来看，京津冀地区、华中【zhōng】地区、成渝经济带及【jí】四川省其【qí】他城【chéng】市、粤港澳大湾区贡献的【de】合约销售【shòu】额，分别占集【jí】团2022年合【hé】约销售总额【é】的约1.1%、6%、82.1%及3.5%。由此可见，除了成渝经济带及四【sì】川【chuān】省其【qí】他城市【shì】之外【wài】，其他区域市场【chǎng】对其【qí】销售的贡献并不大。

截至9-21，领地控股【gǔ】的净资本负债比率【lǜ】约为0.99倍，而2021年同期【qī】则为约【yuē】0.53倍【bèi】。对于净资本负债比率【lǜ】的增加【jiā】，领地【dì】控【kòng】股在其年【nián】报中表【biǎo】示，主要是由于【yú】2022年度亏损导致权益总额【é】减少。此外，截至2022年，领地【dì】控股流【liú】动负债达434.91亿【yì】元，而【ér】现金【jīn】及现金等价物【wù】仅【jǐn】为25.96亿元。

“现金流【liú】与到期债【zhài】务不匹配，到【dào】期债务较为集中且规【guī】模相对较大，这是领【lǐng】地控股二次违约的重要【yào】原因【yīn】。”同策【cè】研究院研【yán】究总监宋红卫分【fèn】析称，从其财务报表数据可看出，尽管领地控股积【jī】极【jí】自救【jiù】，包括找四大资产【chǎn】管理公司处置资【zī】产，积极【jí】做项目销售推广【guǎng】，但效果并不【bú】理【lǐ】想【xiǎng】，去【qù】年其营销费用【yòng】、成本均大【dà】幅上涨，导致【zhì】超过营收额，业绩【jì】亏损【sǔn】。

财报显【xiǎn】示，2022年，领地控股收益为139.79亿元【yuán】，同比下降7.1%；毛利【lì】亏损19.996亿【yì】元，较2021年【nián】的毛利29.081亿元减【jiǎn】少168.8%；截至【zhì】9-21，领地控股毛利率【lǜ】约为-14.3%。此外，领地控股归属于公司拥有人的【de】亏损【sǔn】达41.5亿元；净亏损【sǔn】50.98亿元，同比下降900.6%；现金及【jí】银行【háng】结【jié】余约【yuē】36.569亿元。

推动债务重组或展期或是大概率事件

对于这笔已展【zhǎn】期【qī】一年的1.1943亿元美元票【piào】据【jù】再次违约，盘古智【zhì】库高级研究员江瀚分析，领地控股【gǔ】的债务违约可【kě】能是由于资金【jīn】流动【dòng】性不足所致。该公司【sī】在过去【qù】几年中大【dà】量投资房地产项【xiàng】目【mù】，但受【shòu】到行业竞争加【jiā】剧【jù】等影响，回【huí】款速【sù】度放缓，现金流吃紧。此外，公司还涉及【jí】其【qí】他融资活动【dòng】，如信托融资【zī】和股权质押等，这些融资行为进【jìn】一步增加了公司的【de】债【zhài】务负担。在偿还债务【wù】方面，由于公司的现金流【liú】状况不佳，无法按时偿还【hái】债【zhài】务，导致违约【yuē】情况的发生。

除此之外，江【jiāng】瀚指出，领地控股的管【guǎn】理层在财【cái】务管理方【fāng】面或存在相应疏漏，或【huò】是导致公司走向债务违【wéi】约【yuē】境地的【de】原【yuán】因之一【yī】。在过去几年中，公【gōng】司【sī】加大【dà】了对房地产项目的投资力【lì】度，但并没【méi】有【yǒu】对项目风险进行【háng】充分评估和管【guǎn】理，这些【xiē】行为可能增加【jiā】了公司的财务风险。

在58安居客研究院院长张【zhāng】波【bō】看来【lái】，领地控【kòng】股【gǔ】和其【qí】他出【chū】现【xiàn】债务【wù】违约的房企类【lèi】似，由于前【qián】几年追求规【guī】模化，融资层面【miàn】过于激进，而去年销售现金回流大比例减少，导致现金流【liú】紧张，同时亏【kuī】损面进一【yī】步扩大，盈利能力趋弱。从而其偿债能力受【shòu】到明显影【yǐng】响，现有的现【xiàn】金【jīn】流不足以覆盖短期【qī】债务。

中国【guó】企业资本联盟副理事长【zhǎng】柏文喜表【biǎo】示，领地控股再次违约【yuē】，主要是【shì】楼市【shì】恢复未达预【yù】期造【zào】成回款【kuǎn】不足，叠加【jiā】出险中小房企仍面【miàn】临融【róng】资不畅的问题，造成企业流动性不足所致。

在【zài】此背景下，展望领地控股未来【lái】的发展，江【jiāng】瀚指出，由【yóu】于【yú】领【lǐng】地控股【gǔ】已经出现【xiàn】了债务违约情【qíng】况，信誉【yù】受【shòu】损【sǔn】，可能会面临融资难度加大、资金链紧张等风险。同时，受到【dào】行【háng】业竞【jìng】争等【děng】因素【sù】的影响，公司的业【yè】务【wù】发展也可能受到影响。由于公司面临的挑战【zhàn】较多【duō】，未来【lái】发展前景存在【zài】不确定性【xìng】。而在宋红卫看来【lái】，尽管领地控股在积【jī】极自救【jiù】，但由于地产行业大趋势已经确立，销售短期内难以【yǐ】改观，外部融【róng】资通【tōng】道【dào】受阻，前景或不乐【lè】观【guān】。

对于已出现债【zhài】务违约的领地控股而言，除了促进销售回款并通过资产处置“补血【xuè】”之外，与债券【quàn】持有人积极沟通寻求解决方案【àn】，也【yě】同等重要。张波【bō】指出【chū】，从【cóng】领地控【kòng】股的【de】发展来【lái】看，全面清偿债务依然需要【yào】一定时间【jiān】，未来推动债务【wù】重组或者大额【é】债务展期【qī】将【jiāng】是大【dà】概率【lǜ】事件。

“未来企【qǐ】业走向还有赖于债务【wù】重组【zǔ】、资产与业务重组，以及【jí】市场恢复与企业【yè】运营恢复的状况。也【yě】不排【pái】除因与债权人【rén】关系恶化，而【ér】被申请企业重整【zhěng】或破产清【qīng】算的【de】可【kě】能。”柏【bǎi】文喜如是说。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳