北京共有产权房细【xì】则来了【le】！满五年【nián】可按【àn】市场价买卖，不满五【wǔ】年回购价考【kǎo】虑“折旧【jiù】与存【cún】款利率”|全球最资讯

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

9-22，北京住【zhù】建委【wěi】官网【wǎng】发布《关于加强已购共有产权住房 管【guǎn】理有关【guān】工作的通知（征求意见稿【gǎo】）》（下称《通知【zhī】》）公开征集意见【jiàn】的公告【gào】，以【yǐ】加强北京【jīng】已【yǐ】购共有产权【quán】住房回购【gòu】、再上【shàng】市等相关管理工作。对已购共有产权住房定义、回购【gòu】条件【jiàn】及方式、上市交易细【xì】则、变更签约主体的路【lù】径、变更不动【dòng】产权证等多个【gè】方面【miàn】进【jìn】行了明确。

【资料图】

明确回购、上市细则

具体看来，回购方面，《通知》明确【què】已购共有产【chǎn】权住房家庭【tíng】取得不动产【chǎn】权证未满5年的【de】，不允许转【zhuǎn】让房屋产【chǎn】权份额。不过【guò】，对【duì】于购【gòu】房【fáng】家庭因家庭成员患【huàn】大病【bìng】导致家庭生活困难确需【xū】转让【ràng】房屋产权份额的，可以申【shēn】请代持【chí】机【jī】构回购。其他原因申请【qǐng】回购的，需要经过区【qū】住房行政管【guǎn】理部【bù】门会【huì】同区发展改革【gé】委、区财政、规划和自然资源委区分局、区【qū】民【mín】政等部门召开联席会审议通过。

值得注意【yì】的是，对于回购的价格，《通知》也【yě】作【zuò】出了清晰的规定【dìng】。回购价【jià】格按【àn】照【zhào】购【gòu】买价格【gé】并考虑折旧和物【wù】价水平【píng】等【děng】因素确定，计算公式为：回购房屋总【zǒng】价=房屋原购买价格×（1-折旧率×t1+物【wù】价【jià】水平【píng】指数【shù】×t2）。并确定【dìng】年折旧率为2%，物价水平指数暂【zàn】取定回购时点中国人民【mín】银行【háng】公【gōng】布的一年至三年【nián】定期存【cún】款利率（目前一年期为1.65%，二年期为【wéi】2.15%，三年期为【wéi】2.60%）。t1为折旧计【jì】算周期，自房屋交用之日【rì】起至【zhì】回【huí】购协议签订【dìng】之【zhī】日止，单位为年【nián】，保留【liú】4位小【xiǎo】数；t2为资金支付计算【suàn】周期，为【wéi】合【hé】同签订之日起至回购协议签【qiān】订之日止，单位为年【nián】，保留4位小数【shù】。

也就是【shì】说，如果【guǒ】购房【fáng】者在9-22签订购房合【hé】同购置了总价250万元的70%产权的共有产权房，于9-22交【jiāo】付，且在【zài】9-22，取【qǔ】得了【le】不动产权证，但【dàn】是后【hòu】来因为家人重病，向代持【chí】机【jī】构【gòu】申请了回购，并于9-22签【qiān】订了回购【gòu】协议。那么购房者【zhě】的回购总价【jià】则【zé】为250×（9-22%×3+2.6%×4）=261万【wàn】元，相对买入价【jià】格，总价上涨了约11万元。

郭【guō】毅认为，回购考虑到折现率和物价【jià】水平，在“一减一增”之间，能够对住房的【de】价【jià】格进行更加合理的判定【dìng】，既考虑到客观【guān】上房子的【de】损耗，同【tóng】时也考虑到这【zhè】个【gè】物价【jià】上涨【zhǎng】对【duì】于房屋价值的【de】提升【shēng】的意义，还是非常科学的【de】。

上市交【jiāo】易【yì】方面，《通知》指出，已购共有产权【quán】住房家庭取得不动【dòng】产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产【chǎn】权份【fèn】额。新购【gòu】房人获得房屋产权性【xìng】质仍为“共【gòng】有产【chǎn】权【quán】住房”，所占房屋产权份额比例不变。除此以【yǐ】外，《通【tōng】知》还【hái】对多种特殊情况之下【xià】，不动【dòng】产【chǎn】权【quán】证的变更和共【gòng】有【yǒu】产【chǎn】权房的流通【tōng】作出了【le】较为明确的指示【shì】，并且对违规出【chū】租等情形提出了【le】惩治措施。

对【duì】于本【běn】次政策的意义，合硕机构【gòu】首【shǒu】席分【fèn】析师郭毅在接受【shòu】《华夏时报》记【jì】者【zhě】采访时表【biǎo】示，共有产权住房是【shì】一种全新的住房保【bǎo】障，在设计初期并没有完【wán】全做到完【wán】备和成熟的【de】状态。此次政策【cè】，是对共【gòng】同共有产权住房退出机制的整体修订，让【ràng】共有产权住房体系购买、流通【tōng】、退出机制形【xíng】成一个完整的闭环。该政策给相关家【jiā】庭【tíng】一【yī】个合理的资产变现的通道，购房【fáng】者可以根【gēn】据【jù】自己的不【bú】同的情【qíng】况【kuàng】去【qù】选【xuǎn】择对应【yīng】的资产处【chù】理方式。

市场走势将会怎样？

公开【kāi】消【xiāo】息显示，9-22，北京推出【chū】的第一个共【gòng】有产权房朝【cháo】阳区锦都家园便吸【xī】引了12万人【rén】摇号抢购427套房源【yuán】。并且自此之后，多个共有产【chǎn】权项目【mù】均遭到购房者【zhě】抢【qiǎng】购。

2022年【nián】4月【yuè】，北京【jīng】大兴区中建鄂旅投的星海星光里【lǐ】推出1095套共有产权房，销售均价为29000元/平米，价格不及合【hé】生me悦【yuè】的【de】一半，全【quán】装修【xiū】交房，购房人产权【quán】比例70%，很快售卖一【yī】空【kōng】。其中，在北京生活【huó】多【duō】年的张露（化名）是成功买【mǎi】入者之一【yī】。

张【zhāng】露告诉《华夏时报》记【jì】者，以【yǐ】前就听说共有产权房【fáng】可以交易【yì】，但【dàn】是并没【méi】有出细【xì】则【zé】，现在和限竞房一样【yàng】，也能在【zài】拿证【zhèng】5年以【yǐ】后进行市场交易了。不过【guò】，对于拿证5年的年【nián】限要【yào】求【qiú】，张露表示，我们买房子是为了住，并【bìng】不是投资，也没有那么多闲【xián】钱去考虑其他的房子，所以对这个【gè】并不是【shì】很在乎。

记【jì】者从星海【hǎi】星光里的销售人员处了解到【dào】，该楼盘本来计【jì】划明【míng】年【nián】年【nián】底交【jiāo】房，不过现在工程进度挺【tǐng】快，所以有可能今年提前交房。近期我【wǒ】们将加推二期1330套房源，预【yù】计到时候【hòu】来购买的【de】人肯【kěn】定也还是会不【bú】少。

关注该楼【lóu】盘的购房者周云（化名）告诉《华夏时报》记者，共有产权房【fáng】的购【gòu】房【fáng】的【de】门槛还是【shì】比较高的，外地户口需要【yào】满足连续五年社【shè】保的【de】要求，而且还【hái】有优先等级【jí】。买这个楼盘，如【rú】果不是大兴区的社保的【de】话，只【zhī】能排【pái】队【duì】在【zài】第五组，也【yě】就是最后一【yī】组。“我打算去碰【pèng】碰运气，不过感觉应【yīng】该【gāi】排不到”。

郭毅认为【wéi】，当前，北京楼【lóu】市刚需购房家庭是市场的主力，市场上【shàng】还是会有刚【gāng】需购房家【jiā】庭愿意【yì】为共有产权【quán】房买单，毕【bì】竟共有产权房也是带【dài】有【yǒu】产【chǎn】权性质的【de】住房【fáng】，也能【néng】够捆绑学区等公共福利。

对于未【wèi】来共有【yǒu】产权住【zhù】房的价格走势，郭毅认【rèn】为【wéi】，共有产权房【fáng】在持有五年以上的时间后才能上【shàng】市【shì】进行交易，在这【zhè】段较长的【de】时间内，北京的整体房价水平可【kě】能已经有了一定程度的提升。而且共有产【chǎn】权房【fáng】的质量跟商品房处在较为齐平的水准【zhǔn】，定价远低于市场【chǎng】价格【gé】，所【suǒ】以在多年【nián】后交易，共有产【chǎn】权房还【hái】是具有一些【xiē】升值空【kōng】间。不过，共有产【chǎn】权房在流通中，还是要【yào】保持特有的【de】产权性质，这也会相【xiàng】对【duì】应【yīng】影响共有产权房升值【zhí】空间。所以共【gòng】有产【chǎn】权房的【de】升值幅度【dù】肯定是远低于周边商品房【fáng】的，同时【shí】，共有产【chǎn】权房的增值空【kōng】间也和商【shāng】品【pǐn】房一【yī】样受到【dào】区位、交通以及配套【tào】等多【duō】方面因素的【de】影响。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁