即【jí】时：瑞安新天地【dì】行【háng】政【zhèng】总裁张斌：城【chéng】市更【gèng】新到了【le】寻找突破的【de】时候，未来继续深耕上海市场

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

“城市更新，自大狂妄【wàng】的割裂式开发要不得，需【xū】要的是【shì】真正能够倾【qīng】听过【guò】去、解【jiě】读历史，把神韵保留下来、把精髓保留下【xià】来。”

近日【rì】，瑞安【ān】房地产【chǎn】旗下【xià】负责商业投资和管理的瑞【ruì】安新天地行政总裁张斌在接受【shòu】《每【měi】日经济新闻》记者采访【fǎng】时表示，一个有着上千年历【lì】史【shǐ】的【de】古镇，呈现在人【rén】们眼前的可能是危房、小加工厂【chǎng】常年随意排污等没落景象。“这种古镇的保【bǎo】护与创新【xīn】之间该怎么结合【hé】，就是摆在城市更新企业【yè】面前【qián】最为【wéi】现实的问【wèn】题【tí】。”

【资料图】

作为上海32个历史风【fēng】貌保护区之一，位【wèi】于【yú】上海【hǎi】青浦的蟠龙古镇经过瑞【ruì】安【ān】集【jí】团历时9年的改造，目前已变身为集商业、住【zhù】宅、酒店、绿地于一体的大型综合体【tǐ】——蟠龙天地，整体【tǐ】规划超50万平【píng】方米【mǐ】，商业面积5.3万平方米【mǐ】，公共绿【lǜ】地23万平方米。4月底开【kāi】业【yè】的蟠【pán】龙天地【dì】，在刚刚过去的“五【wǔ】一”小长假接待【dài】了【le】110万人次的【de】到【dào】访。

落地“城市微度假”概念

“城市【shì】更新最难的部分是面对厚重【chóng】的历史，怎么【me】把历【lì】史转化为现【xiàn】代语【yǔ】言【yán】、融入当代人【rén】的审【shěn】美、变成当代人【rén】生【shēng】活的一部分。很多【duō】不成功的模式是停在这一步【bù】，所以我们反复强调不要快【kuài】，一定要深入用心。”

在张斌看【kàn】来，城市更新的第二个【gè】难点在于，这种类型的项【xiàng】目【mù】，今天人们看到的是【shì】美好【hǎo】的那【nà】一面，而其原【yuán】始【shǐ】形态真的会把很多【duō】人挡【dǎng】在门外。“千年的【de】古镇没落到【dào】一定【dìng】程【chéng】度，呈现在人们面前的是住户、作坊与小加【jiā】工厂常【cháng】年【nián】随意排【pái】污，面对危房、黑臭河【hé】道，保护跟创新的之间怎么【me】结【jié】合【hé】？”

“第三个挑战在于商业模式【shì】，一定是【shì】要有系【xì】统全面的解决【jué】方【fāng】案，不【bú】能保留了【le】建筑，忘了商业【yè】；做了商业，又忽【hū】略了资本。就像【xiàng】一个【gè】交【jiāo】响乐队，每一个乐器的声【shēng】部或者是乐【lè】器间【jiān】能够很好地协【xié】调，这也是我们在【zài】商业地产上强调要慢一点的原【yuán】因。”

瑞安集团以蟠龙天地项目【mù】正【zhèng】式落【luò】地“城【chéng】市微度【dù】假”概念【niàn】，也向外界释放了【le】对【duì】于社区模式探索、公园商业打造等的全新思考【kǎo】。

随【suí】着城【chéng】市化进【jìn】程【chéng】加速，城市更【gèng】新需求也【yě】日益迫切，在这一过程中，伴随【suí】大量优质【zhì】商业项目的诞生，其中也不乏“披着古【gǔ】镇外衣的小【xiǎo】商品【pǐn】城”，以及【jí】不同城市间批量复制的标准化【huà】模版，可以说，城市更新也【yě】到【dào】了【le】寻找突破的时候。

张斌坦言，“在城【chéng】市更新领【lǐng】域【yù】，特别是【shì】涉及古迹项【xiàng】目【mù】的城市更【gèng】新【xīn】，简单复【fù】制标准化产【chǎn】品的【de】逻辑完全不【bú】成立【lì】，原因就是时间、地域、人，这三【sān】个变量。尽管更新开发的理【lǐ】念是【shì】一致的——就是传承和保护、创新的商业模式和现代人【rén】的结合，但加入三个变量之后，就【jiù】完【wán】全【quán】不同了。”

摒弃地产甲方的自我【wǒ】认【rèn】知，这是【shì】第一步【bù】。张斌坦言，“对待每一寸【cùn】土地都要诚惶诚恐。瑞安过去也吃过一些亏【kuī】，直【zhí】到今天为止，我们也摸索出一套能够【gòu】持【chí】续的【de】发展经验。城市更【gèng】新不是卖房子【zǐ】、赚【zuàn】快【kuài】钱的方式【shì】，它的价值打造在于长【zhǎng】期经营【yíng】。”

张斌【bīn】透露，瑞安新天地的【de】方法【fǎ】是告别甲方【fāng】与商【shāng】户的二元关系。“除了租一个场所【suǒ】给商户，更重要的【de】是生【shēng】态合作伙伴关系【xì】，社区里最有意思的是多【duō】元【yuán】内容、人的多元的复合，应【yīng】该去卖的【de】不是一个点，是【shì】一【yī】条线甚至一个面。”

记者注意到，之前只在一线城市核心地段开店的【de】Blue Bottle蓝瓶咖啡【fēi】，也成为【wéi】蟠【pán】龙天【tiān】地首批开业【yè】的【de】商户【hù】之【zhī】一，而此【cǐ】前Blue Bottle在上海的店址分别位于苏州河畔、南京西路商【shāng】圈和静安寺【sì】商圈。将Blue Bottle开到【dào】青浦，依【yī】赖【lài】传统【tǒng】招商模式恐怕【pà】很难做到。

据张斌介绍，和Blue Bottle的合【hé】作还【hái】是基【jī】于双方在运营理念上融合。“我【wǒ】告诉他们【men】，蟠龙天地是瑞安的作品，其中特【tè】色的江南文化可以【yǐ】令Blue Bottle打造【zào】出一些特色，我【wǒ】们非常高兴【xìng】在江南古【gǔ】镇【zhèn】里合作一个全新【xīn】的Blue Bottle，这种【zhǒng】互动也【yě】转化成了双方的深度融合。我们去【qù】打动比较【jiào】有话语【yǔ】权的品【pǐn】牌的一个方法，就是【shì】坚持做我们【men】擅长【zhǎng】做的事情。”

继续深耕和扩大上海市场

“开【kāi】业只【zhī】是个开始，团【tuán】队谋划的【de】是未来20年应该怎么【me】做，一年【nián】一年应该怎么调整。”

据张斌还介【jiè】绍，蟠龙天【tiān】地“五一”期【qī】间开【kāi】门迎客的百余家店铺，大约占了一期招商【shāng】140家的80%，包【bāo】括近20家上海【hǎi】首店、超过【guò】60家【jiā】区域首店，其中不乏全国首店及特别【bié】概念店，涵盖文化体验【yàn】、户外运动、设计家居【jū】、品质生活【huó】、中西美食等【děng】。

“140家已经不少了，我们还要发挥【huī】，还有很【hěn】多好的【de】品牌要放进来。开【kāi】业计划事实上分了【le】好几个节点【diǎn】，目前只【zhī】是第一阶段开【kāi】业，接下来【lái】每个季度会有【yǒu】一【yī】个节点，在【zài】这个季度里【lǐ】面【miàn】会有【yǒu】新的内容呈现。”

据记者观【guān】察，瑞【ruì】安将蟠龙【lóng】天地打造成【chéng】“Urban retreat城市微【wēi】度假”首个作品，似有在该【gāi】领【lǐng】域发【fā】力加码【mǎ】投【tóu】资的意愿。而蟠龙天地的开业，对于【yú】近几年谨慎投资的瑞安而【ér】言，可能也是【shì】商业加码的开始。

张斌告诉记者，在2022年行业非常艰难的情况下，瑞安仍然在【zài】武汉长【zhǎng】江边拿【ná】了120多万平【píng】方米的大开发项目，在上海杨浦【pǔ】获【huò】取了平凉【liáng】地块的开【kāi】发权以及浦东召稼楼古镇的开【kāi】发【fā】权。“今天【tiān】的市场，有些企业或出【chū】险、或考【kǎo】虑【lǜ】生存，有【yǒu】些【xiē】企业负债承【chéng】压，我觉得对我们来说是【shì】非常好的【de】一个发展【zhǎn】时机。”

当【dāng】前，一二【èr】线【xiàn】城市商【shāng】业地产出现分化，在此背景下的【de】商业地产扩张很难进行简【jiǎn】单复【fù】制。

“分化意【yì】味着【zhe】国内【nèi】商业、地产的发展不再是整【zhěng】齐划一的，但市场【chǎng】规律一定【dìng】是以重要的城市来带动区域，起到龙【lóng】头作用。另【lìng】一个分【fèn】化就【jiù】是人群的分化，背【bèi】后【hòu】的一个深层次【cì】的逻辑就是，我们不【bú】要去【qù】想过去的那【nà】些所【suǒ】谓的标准产品【pǐn】，如做一个shoppingmall，然后全【quán】国复制300个【gè】、500个，在分化的背景下【xià】是无法实现的。”

张斌表示，过去几年衣食住行【háng】等消费在赛道上出【chū】现一些【xiē】问题，线上【shàng】销售【shòu】分走了约40%的销售额，因【yīn】此线下商业要创新、要差异化发展【zhǎn】，成【chéng】为【wéi】非常大的挑战【zhàn】。

“商业地【dì】产不能【néng】快的一个原因就是【shì】因为要创新，不【bú】要去做简单的复制的东【dōng】西【xī】。客户需求已经【jīng】很多样化了，供应【yīng】一定要【yào】跟个性化需求结【jié】合起来。”

“在创新的【de】前提下，还要改变过去甲【jiǎ】方的心态，地产不【bú】是甲方，全世界的地产都是服务行业【yè】，所以不【bú】存在什么‘甲方爸爸’。除此之外，还要有好的心态，关注客【kè】户需求【qiú】的变化，不【bú】要用一副眼【yǎn】镜去看所有客户。甚至【zhì】把文【wén】化做成【chéng】IP，再【zài】深入到用创新去‘产生【shēng】’文化，生成自【zì】己的价值主张，让【ràng】商【shāng】业【yè】与【yǔ】客群的互动【dòng】不是只是看一看。新的商业【yè】分化【huà】的背景下，我们认为一【yī】个【gè】好的【de】服务商应该【gāi】有的【de】这样的一【yī】个【gè】远见【jiàn】。”

作为总部在上海的港资企业，深耕大本营的意愿仍坚定不移。

“目前瑞【ruì】安在上海持【chí】有的商用物业170万平方米，我【wǒ】们【men】从香【xiāng】港到内地【dì】发展的第一【yī】个城【chéng】市就在上海，在过去的20多年里面，我们看到这个城市进入了一【yī】个非常快速发展【zhǎn】的【de】轨道【dào】。”

张斌【bīn】由衷【zhōng】地说，“未来在上海【hǎi】的【de】发展，我们依然会坚持我们一【yī】直在做的，用【yòng】城市更新的手【shǒu】法，用【yòng】打造【zào】社区这样的一个大体量多功能复合的产品，继续深【shēn】耕和扩【kuò】大我们在【zài】上海这座【zuò】城市的发展【zhǎn】。”