李嘉诚围猎出险房企

久未在内【nèi】地市场现身【shēn】的长实，因【yīn】为一【yī】宗对【duì】出险房企的债权收【shōu】购【gòu】被推上了风口浪尖。

近日，市场消息【xī】称，由龙【lóng】光地产与合【hé】景【jǐng】泰富发展联合打造【zào】的【de】香港豪宅凯玥【yuè】项目相关债权或将变更，李嘉诚旗下的长实【shí】集团正与项【xiàng】目债权银行之一的汇丰进行接【jiē】触【chù】，希望【wàng】接手该项目相应债【zhài】权【quán】。

21世纪经济报道记者分别从接【jiē】近合景、龙光的人士处证实【shí】了这一【yī】消息。但两【liǎng】家【jiā】房企对【duì】此反应强【qiáng】烈，纷【fēn】纷跳出来罗列交易【yì】一【yī】旦达【dá】成将对之带来【lái】的“负面影【yǐng】响”。更有市场声音【yīn】直指，李嘉诚与【yǔ】长实此举是“趁【chèn】火打劫”，将两家出【chū】险房企【qǐ】推入深渊。

(相关资料图)

不得不【bú】承认的是，凯【kǎi】玥是合【hé】景【jǐng】、龙光这【zhè】两家深陷债务泥淖的出险【xiǎn】房企手上为数不多的优质【zhì】资【zī】产，在日后债务重组的方案沟通【tōng】中，这也是重要筹码。站在【zài】各自【zì】的立场【chǎng】，两【liǎng】家房企的担【dān】忧与反抗，情有可原【yuán】。

但【dàn】长实、汇【huì】丰之间的接洽，实在也不应该【gāi】被过分【fèn】苛责。在本轮房企出险的周【zhōu】期中【zhōng】，并不乏【fá】金【jīn】融机构通【tōng】过合理渠道维护自身权益的先例【lì】，例【lì】如有银行接管了房企【qǐ】的优质项目，又如地方城投参与金【jīn】融机【jī】构的出险【xiǎn】项目债务重组等【děng】。

以此可【kě】见，汇丰转让债权【quán】，是【shì】正【zhèng】常的商业行为。这【zhè】在日后出险房【fáng】企的【de】债权分解【jiě】和【hé】处置中，或将持续见到。合景、龙光的“出【chū】头【tóu】”，则是出险房企、金融机构之间博弈【yì】的【de】侧影。

重要的筹码

合景、龙光在意凯玥项目，并非没有缘由。

公开资料显示，2017年，合【hé】景、龙光【guāng】联【lián】合体以168亿港【gǎng】元的总价联合竞【jìng】得这宗地【dì】块，其规【guī】划总建筑面【miàn】积超76万平【píng】方呎（约7万平方米），为临海大型市区住宅【zhái】项【xiàng】目。根据测算，凯【kǎi】玥【yuè】项目总货值【zhí】约超300亿港元。

鉴【jiàn】于这一【yī】项目的超高货值，龙【lóng】光、合景均将【jiāng】之加入【rù】到境外债重组的【de】增信范畴。接近龙光、合【hé】景的人士对21世纪经【jīng】济【jì】报道记者透露，“在推动境【jìng】外债重组【zǔ】时，为了保障投资人的权益，凯【kǎi】玥项【xiàng】目债【zhài】权【quán】在两家公司计【jì】划重组的范畴之【zhī】内。”

龙光与合景，均【jun1】是已经出【chū】现债务违约的房企，且目前均在【zài】境外债【zhài】重组的推【tuī】进过程中。

其【qí】中，龙光原本计划在今年3月前推出境外债重组方【fāng】案，但几经【jīng】易稿，目前其整体方案还未最终完【wán】成；合景则是于今年【nián】5月才正式宣布【bù】启动境【jìng】外【wài】债重组【zǔ】，目前【qián】也尚没有重【chóng】组【zǔ】的时间进【jìn】度表。

根据【jù】21世纪经济【jì】报道【dào】记者从两家房企的债权人处【chù】获【huò】得的情况，两家房企【qǐ】在与债权人【rén】沟通的过【guò】程中，均将凯玥项目视作重要资产。“这【zhè】个是他【tā】们的【de】筹码，项目货值高而且【qiě】融资【zī】还比较克制，比较好变现。”一位境外债投【tóu】资者对【duì】21世纪【jì】经济报道记者表示。

一位接近龙光的人【rén】士也对记者【zhě】表示，“如果债【zhài】权【quán】被转让，若是成功了对境外债的谈判会带来很大【dà】的阻【zǔ】力【lì】，会【huì】陷入困境甚至失败，境外展期谈判，相【xiàng】应的对境内正常生产【chǎn】经营【yíng】也会受到【dào】相应的影响，可【kě】能会引发一【yī】系列问题【tí】。”

这也侧面印证了，合景、龙光对这宗资产的倚重。

为了保住这宗资产【chǎn】，合景、龙光还在全力地【dì】维持其正常【cháng】经营。据合景、龙光两家房企所透【tòu】露的消【xiāo】息，目前凯玥项目的银团【tuán】贷款兑【duì】付情【qíng】况【kuàng】正【zhèng】常【cháng】，项目运【yùn】作也正常。

汇丰的无奈

尽【jìn】管【guǎn】有超高货【huò】值，也被两家房企视【shì】作【zuò】是“救【jiù】命稻草”，但凯玥的销售状况，却不甚理想。

一个确【què】认的事实是，凯玥项目通过销售变现【xiàn】所【suǒ】能获得的现金【jīn】流量，其实十【shí】分【fèn】有限【xiàn】。

公开资【zī】料显示【shì】，凯玥【yuè】项目于今【jīn】年1月入市，而根据凯玥项目的成【chéng】交纪录册【cè】，截至9-20，凯玥仅售出3套房源【yuán】，成【chéng】交总价【jià】在1.64亿-1.85亿港元【yuán】之间，累计回收资金约5.32亿港元。

入市近半年，如此【cǐ】的销售成绩，或许就是【shì】汇丰“急了【le】”的原因。从汇丰的业【yè】务情况来看，受累于内地部【bù】分房企的业务表现，汇丰本身也【yě】处在挑战中。

可见的事实是，过去这几年，受【shòu】到内【nèi】地部分房【fáng】企表现的【de】影响【xiǎng】，汇【huì】丰房地产风险敞口高【gāo】企。

根据汇丰【fēng】去【qù】年年报，汇丰列账基准预期信贷损【sǔn】失为36亿美元，同比增加45.2亿【yì】美元，其中【zhōng】有一部分来自“内【nèi】地商【shāng】业房地产行业的现【xiàn】行发展而作出【chū】的准【zhǔn】备【bèi】”。

据汇丰控股【gǔ】首【shǒu】席财【cái】务【wù】官艾桥智【zhì】透露，截至去年底，对【duì】内地商业地产的风险敞口总额为168亿美元，当【dāng】中香港【gǎng】业【yè】务入账风险【xiǎn】敞口为94亿美元。其【qí】预测2023财年【nián】的列账基准预期信贷【dài】损失提拨约【yuē】为40个基【jī】点。

“汇【huì】丰和恒生的【de】地产风【fēng】险敞口确实比较大【dà】，所以要把一些债权挪【nuó】出去【qù】，处【chù】在比较【jiào】可控的范【fàn】围。”一位香【xiāng】港金融机构的【de】人士对21世纪【jì】经济报道【dào】记者分析道。

在【zài】此背景下，汇丰【fēng】接洽凯玥债权转让，在资本【běn】市场看【kàn】来，实【shí】乃常规【guī】操作。

而据21世【shì】纪【jì】经济报道了解，长实已经【jīng】通过汇丰与其他为【wéi】凯玥【yuè】提【tí】供贷款的债【zhài】权【quán】银团协商，意欲收购【gòu】这笔约【yuē】102亿港【gǎng】元贷款【kuǎn】的多【duō】数【shù】权益。一位了解情况的人士称，此次【cì】银团权【quán】益出售，仅仅是汇丰等少数银行的【de】主张，大多数【shù】银行并没有出售计划。

长实的算盘

长实和【hé】凯【kǎi】玥地块，之【zhī】前也有渊源。在【zài】2017年这宗地块的投标中，长【zhǎng】实也曾参【cān】与其中，只【zhī】不过败给了龙光、合【hé】景的联【lián】合【hé】体。

而长实【shí】在此【cǐ】时接【jiē】洽债权收购，很符合【hé】其擅长的商业操【cāo】作方式，也【yě】即【jí】是【shì】“低【dī】买高【gāo】卖”。这两年，长实也不断在中国内地【dì】、中国【guó】香港寻觅投【tóu】资机会【huì】，目前成功的案例有，去【qù】年12月以【yǐ】远低于市场预期的价格中标香港启德【dé】地块【kuài】，以及现身在去【qù】年广州的集中供地中【zhōng】。

因此【cǐ】，长实看中凯玥项目，在【zài】市场看来并不出【chū】乎意料。长实目前并【bìng】未对外回应与这宗交易【yì】的任【rèn】何信息，但在资本【běn】市场看来【lái】，这宗【zōng】交易如若最终【zhōng】达成【chéng】，也是在正【zhèng】常的框架之内。

站【zhàn】在出险【xiǎn】房企的立场，交易本身达【dá】成【chéng】可【kě】能会【huì】带来【lái】的各种连锁反【fǎn】应的确可能存在，但金融机构也并非【fēi】等闲之【zhī】辈，他们【men】本身就有各种合规的渠【qú】道行使权利。

“出险房企的诉求无【wú】非就是【shì】，债【zhài】权人【rén】你【nǐ】跟【gēn】我绑在一条船上，你不能够采取任何行动，不能够催债，也不要【yào】行使任何权利。”一位不愿【yuàn】具【jù】名的券【quàn】商机构人士对【duì】21世纪【jì】经济报道记者分析。

可供对比的是【shì】，中信银行对佳兆业债【zhài】权处置这一【yī】样本，中信银【yín】行作为佳兆【zhào】业的【de】大债主，通【tōng】过服务【wù】信【xìn】托的模式接手【shǒu】其旗【qí】下【xià】位于深圳的多个优质项目，由中信【xìn】城开负责【zé】融资代建并提供一定【dìng】资金盘【pán】活项目【mù】，而项目权益最终的分配【pèi】则【zé】是要在中信银行和中【zhōng】信【xìn】城开收回对应【yīng】收益【yì】后，才能够归属于佳兆【zhào】业所有。

除此以外，在【zài】出险房企的化【huà】险名【míng】单上，也并不乏债【zhài】权【quán】方直接接管项目的事件，这在【zài】近两年【nián】来，并【bìng】不罕见。

再将目光聚焦于凯玥项目【mù】，在许多资本市场人士乃至了解交易【yì】的人士看来，也【yě】多数不认为债【zhài】权【quán】转【zhuǎn】让【ràng】之间有不合规矩【jǔ】的【de】地【dì】方。

“汇丰是【shì】债权人，即便要转【zhuǎn】让，合景和龙【lóng】光的话语权也不会【huì】太大【dà】。他们可以【yǐ】表达不【bú】同【tóng】意见，但【dàn】最【zuì】终结果见【jiàn】仁见智吧。”一位了解交易的人士分析称。

合景、龙光的诉求，是当【dāng】下出险房【fáng】企的侧影。他【tā】们意图改变什么，但【dàn】手【shǒu】上【shàng】的筹码【mǎ】或许不支持。随着债务重组推【tuī】进深水区，金【jīn】融机构与出险【xiǎn】房【fáng】企之间【jiān】的博弈将会持续，还会【huì】有更多的合【hé】景、龙光站出来，对金融机构【gòu】说【shuō】“不”。