焦点观察：公募REITs上市两周年：不畏浮云遮望眼

【路在何方】

当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。

(资料图片)

何桂婷

公募REITs(不动产投资信托基金)首批【pī】产品在【zài】中国上【shàng】市至今，正【zhèng】好两【liǎng】年【nián】时【shí】间。两年中，市场情【qíng】绪经历了从观望到高涨【zhǎng】再到震荡下【xià】行的大起大落，市【shì】场参与者【zhě】对此都印象深刻。当下怎么看【kàn】，未来怎么【me】办，不仅对公募【mù】REITs的发行方提出了挑战，更【gèng】是【shì】摆在机【jī】构投资【zī】者【zhě】面前的一道【dào】难题。在目【mù】前的市场低迷期，保险资【zī】金作为专【zhuān】业的机构投资人，也【yě】是长【zhǎng】线资金的代表，应【yīng】该更加理性地看待这个市场，才能拨开迷【mí】雾、抓住本质【zhì】、辨明方向。

第一，REITs作为保险【xiǎn】资产配置的战略性机遇，不会随市场的短期波动而改变【biàn】。对【duì】比国际经验来看，美【měi】国【guó】REITs发展【zhǎn】半个多【duō】世纪【jì】至【zhì】今，经历了【le】多次波折【shé】，起初发展也是非常缓【huǎn】慢，在推出后第28年总市值规模才突破100亿美元，但在【zài】政【zhèng】策【cè】逐步完善、资金面【miàn】逐步丰富的背景下，REITs的市场规模出现两【liǎng】次跨越式增【zēng】长，投【tóu】资价【jià】值【zhí】得到了长【zhǎng】线资金认可，相应地也为长线【xiàn】资金带来了丰厚回【huí】报【bào】。中国REITs市场发育【yù】之【zhī】初就充分吸收【shōu】了海外经验【yàn】，发展【zhǎn】速度【dù】呈现出跨【kuà】越式状态，两【liǎng】年时间【jiān】发行规模接近1000亿，市【shì】场【chǎng】波动也会较为显著【zhe】。但REITs市场本身具有广阔容【róng】量前景，按存量【liàng】资产转换估算市值规【guī】模将达到5万亿【yì】元【yuán】，是配置型保【bǎo】险资金应【yīng】对优质资产【chǎn】荒的必然选择。

第【dì】二【èr】，公募REITs作为【wéi】全新投资【zī】品种【zhǒng】，其震荡波动本身也【yě】将成为【wéi】顶层政策配套【tào】和市场机制完善的关键【jiàn】助力。目前公【gōng】募REITs市【shì】场【chǎng】规模及产品丰富程度仍然有限，监管层【céng】、原始权益【yì】人、投资【zī】人【rén】，包括各类中介机构都在摸索【suǒ】阶【jiē】段。同【tóng】时宏观经济和底【dǐ】层资产所【suǒ】处的产业【yè】环境正在出现的【de】风险，都恰好在这一时期通过REITs市场反映出来。而目前【qián】公募REITs项目【mù】在【zài】申报过程中采【cǎi】取了【le】比上市【shì】公司【sī】还要严格的审核流程和审【shěn】核尺【chǐ】度，可以预见【jiàn】的是，法律规范【fàn】及政策规制都将针对所暴露的风险予【yǔ】以调整【zhěng】和放松。因此，作【zuò】为长线资金的代表，险资更应该在市场震荡期“不畏浮云遮望眼”，紧【jǐn】密观察乃至【zhì】适时【shí】参与相关政策法规的完善过程【chéng】中【zhōng】，从而助推市场低【dī】迷期演【yǎn】变【biàn】为政策完善期乃至【zhì】投【tóu】资机遇期。

第三，作为优质存量基础【chǔ】设施资产的载体，REITs产品的【de】内在价值需要更深入地挖掘【jué】和发现。本轮REITs市场波动【dòng】下行的幅度已经远远偏离了基【jī】本面【miàn】，但现在市场仍【réng】然没【méi】有太大起【qǐ】色，原因【yīn】可能在【zài】于各类投【tóu】资人尚未对REITs产品【pǐn】这个新兴品种【zhǒng】进【jìn】行更加【jiā】深【shēn】入的研究分析，对其收益和波动的特征【zhēng】、配置和投资策略的选择【zé】没有清【qīng】晰的认【rèn】知，操作同向性比较明显。而经【jīng】过层【céng】层筛选上市【shì】后的【de】公募REITs底层资【zī】产，是目【mù】前存量基础【chǔ】设施资产【chǎn】中的优质代表，但具体到不同【tóng】业态【tài】、不同资产仍然有优劣之分【fèn】，匹配【pèi】不【bú】同属性的【de】资金也需要有所甄【zhēn】别和挑选，只有当不同投【tóu】资【zī】人【rén】对【duì】同类资产的【de】价值形成有【yǒu】差别的判断后，市场交易行【háng】为才【cái】会【huì】变得更加丰富，市场流动【dòng】性才会【huì】变得【dé】更加充裕，市场规模才能【néng】不断【duàn】得【dé】到【dào】扩大。

第四，中国经【jīng】济正在【zài】经历转【zhuǎn】型升级，传统发展【zhǎn】模式难【nán】以维系，新的发展动能尚未【wèi】形【xíng】成，那么向存量要增量、向管理要效【xiào】益【yì】则是必然的【de】路径。庞大规模的基础【chǔ】设施资产通过REITs向投资者发售，再【zài】通【tōng】过精细化的运【yùn】营【yíng】管理获【huò】取【qǔ】稳定现【xiàn】金流，不仅丰富了【le】标准化投【tóu】资品【pǐn】种，降【jiàng】低了【le】投资者的参【cān】与门槛【kǎn】，让REITs成为深化金融【róng】供给侧结构性【xìng】改革的重要【yào】工具，更重要【yào】的是【shì】通过【guò】绩效【xiào】激励提【tí】升了基【jī】础资产的管理质量，让基础设施资产更加高【gāo】质量地【dì】服【fú】务于实体经济建设，其收益获取机制也使REITs成为了帮【bāng】助险资抵御【yù】利率下行风险穿越经济周期的重要工具。

诚然，公【gōng】募REITs市场仍【réng】有【yǒu】诸多不完善的【de】地方，包括监管政策有待继续完善，多元投资主体进【jìn】一步引入，市场机制【zhì】建设【shè】需要不断【duàn】加强，但“梅花香自苦寒来”，只有守住【zhù】含苞的寂寞才能享受绽放【fàng】的芬芳【fāng】。当前公募REITs市场风【fēng】险释【shì】放已【yǐ】较【jiào】为充【chōng】分，长期【qī】投资【zī】价【jià】值显现，险资应加大对REITs投资【zī】价值的分析研判力度，承【chéng】担好负责【zé】任投资者角色，为REITs市场的【de】发展壮【zhuàng】大做出应有的贡献，将【jiāng】REITs市场【chǎng】真正发展成为落实国家战【zhàn】略【luè】、服务实体经济特【tè】别是支持“两【liǎng】新一重”的【de】使命载体。

（作者系中再资产投资与创新研究中心分析师）

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