这些旧改入市，神仙都要抖一抖

旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴【bàn】随着旧改的【de】关键词，往往是好地段、体量大【dà】、配套完善、价格有【yǒu】竞【jìng】争力。

说白了，旧改【gǎi】一旦能孵化【huà】成【chéng】功，杀出来【lái】的融【róng】资商品房往往能卷到这【zhè】片区域。

(资料图片仅供参考)

旧改最大的问题就是慢。

现在，房企做【zuò】旧改就【jiù】像以前打魔兽刷副【fù】本，每关都有【yǒu】个S级【jí】的Boss守着【zhe】。

终于等到商品房要入【rù】市的【de】时候【hòu】，一看“我去，魔兽都要停【tíng】服了...”

去年末【mò】，我们统【tǒng】计了十几个可能【néng】会在2023年【nián】入市的旧【jiù】改，像冼村、新【xīn】市头、双沙、南浦等等。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于是，2023年接近过【guò】半，我【wǒ】们重新整【zhěng】理了一【yī】份大家关注度比较【jiào】高，问比较多【duō】的几个旧改项目【mù】聊聊近况。

这一批旧改都很可能在【zài】年内入市，不少已【yǐ】经出【chū】了户型，只等预【yù】售证【zhèng】、土地证了。

有珠江新城的Last Dance，另类小清【qīng】新【xīn】的罗【luó】边【biān】，准备投票推平的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作为【wéi】一【yī】个【gè】2015年正【zhèng】式全面启动，总投资高达150亿的旧改，因为【wéi】各种原因，推【tuī】进得比较慢。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月份，保利以【yǐ】协【xié】议出让的【de】方式，拿【ná】下两宗建设用地，据说准备年内就动工【gōng】。

项目命【mìng】名为保利天【tiān】御，计划建设3栋54F的超高层【céng】住宅，产【chǎn】品【pǐn】定【dìng】位豪宅，户型建【jiàn】面约240-450㎡。

按【àn】照20万+的吹风价来【lái】算，上车价要接【jiē】近半个【gè】小目标，瞄准的【de】是【shì】城市塔尖人群。

作【zuò】为珠江新城最后一【yī】个【gè】住宅新盘，保利【lì】天【tiān】御不太缺客户，稀缺【quē】性就是价【jià】值的体现。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项目占地仅有2.7公顷，规【guī】划了7栋9-22层【céng】的高层住宅，包【bāo】括回迁房【fáng】、政府【fǔ】安【ān】置房以及商品房。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目前，透露出的户型有建面【miàn】约93平-104平【píng】2+1房两厅两卫、107平三房两厅两卫以及132平【píng】四房两厅两【liǎng】卫【wèi】。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不过，内部比较【jiào】复杂，有【yǒu】底商【shāng】+回迁房+政府【fǔ】房源，对于1000万【wàn】+的客【kè】户来说，私密性【xìng】不够【gòu】。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上【shàng】一个巨无【wú】霸旧改【gǎi】万科黄埔新城入市后，市场反响【xiǎng】还不错，不由【yóu】得【dé】让【ràng】大【dà】家期待双沙旧改的入市。

然【rán】而，以双【shuāng】沙【shā】合作方合景【jǐng】、天伦的财务【wù】实力，没法独自推进【jìn】旧改。于是，他们【men】找来了知识【shí】城做大股东。

三家开【kāi】发商都【dōu】需要商【shāng】品房快速入市回【huí】血【xuè】，所以项目年【nián】内跑出来问题不大。

双沙位于老黄埔的中心区域，向【xiàng】西走一【yī】点是文冲，向东走【zǒu】一【yī】点是庙头。

公共交通【tōng】上，拥有13号线双岗站【zhàn】以【yǐ】及5号线东延线双沙站【zhàn】双地铁配置【zhì】。

值【zhí】得注意的是，双沙有【yǒu】好几块居【jū】住用地可以【yǐ】南向望江，这是很【hěn】多老黄埔【pǔ】旧改没有的。

这也是一【yī】个巨无【wú】霸项目【mù】，建新【xīn】总建筑面积近【jìn】240万平，势必【bì】会【huì】冲击整个老黄埔市场。

不要忘【wàng】了【le】，建面570万平的黄埔【pǔ】新城【chéng】，还在卖第【dì】一期组团！还有城【chéng】投入主后的庙头，也在抢时间。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整【zhěng】体来看，双沙【shā】位置【zhì】更好，还有【yǒu】江景+双地铁，定位肯【kěn】定会【huì】比几个【gè】盘要高一点。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月份，鹤【hè】洞村准备【bèi】强【qiáng】势推进这一难题【tí】，投票【piào】强制收回土【tǔ】地，拆除建筑。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤洞旧改【gǎi】位于鹤【hè】洞大桥桥脚【jiǎo】，广钢【gāng】和广船的【de】中间，一江之隔就【jiù】是海珠。

广船【chuán】均价【jià】都已经【jīng】卖到【dào】8万+，甚至有大户【hù】型卖到【dào】了10万+，广钢的朗阅也卖到了7万/平【píng】。

鹤洞，这个比较偏精品的项目，论居【jū】住、江景打不【bú】过广【guǎng】船，论配套打不过【guò】广钢，要想打广船和【hé】广钢，只能从价【jià】格上下手【shǒu】了【le】。

要知道，今年荔湾【wān】芳村特别【bié】卷【juàn】，14个新盘嗷嗷待哺，鹤【hè】洞想分一杯羹，不容易啊。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从【cóng】2020年筹备入市到【dào】现在，融资一期组团【tuán】已经封顶了【le】，项【xiàng】目还没开盘【pán】。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项目首期【qī】户型为建面约79-123平的【de】9-22房，吹风【fēng】价5.9-22.5万/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对白云湖，小坪的位置【zhì】更好、有【yǒu】地铁、有学校，还是【shì】一【yī】个大片【piàn】区的旧改推进，但想在如今的市场，卖【mài】到6万+，属【shǔ】于是【shì】在梦里了。

现阶段【duàn】，3.9-22.2万/平的白云湖和9-22万/平的白云新【xīn】城【chéng】，楼市去化表现算不【bú】上优秀，佳兆业想卖得好，也【yě】只【zhī】能被【bèi】迫卷。

小坪【píng】旧改的体量有大约【yuē】9000户，还【hái】是旧改孵化的，价格上【shàng】能做比较大的【de】浮【fú】动，有战略空间【jiān】。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结一下，拿了土地【dì】证，融资区项目突破正负【fù】零【líng】，展【zhǎn】示中心也【yě】搞得差不【bú】多了。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相对于创新城其【qí】它的越秀新盘，罗边旧改【gǎi】距离【lí】7号线【xiàn】板桥地【dì】铁站【zhàn】更近，低密度+低楼层【céng】的居住舒适度要更好，教育配套上则要稍微弱一点【diǎn】。

这个项目离还没开盘【pán】的星汇【huì】锦城【chéng】很近，有粉丝评论说：“这是【shì】锦城之战，盛世锦城VS星【xīng】汇锦城！”

值得注意的是，罗边【biān】有个融资地块的容积率甚至【zhì】只有2.09，在一【yī】堆容积率9-22的【de】糙【cāo】汉【hàn】旧改里，是个【gè】罕见【jiàn】的小清新。

罗边也没什【shí】么产业任【rèn】务，现阶段创新城【chéng】吃【chī】好琶洲、大学城、万博的外溢【yì】，就够这【zhè】几个盘活的滋润了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆